부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-17에 위치한 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 남산역지역주택조합이고, 2022.04.29. 전 소유자들의 지분이 남산역지역주택조합추진위원회로 이전된 뒤 2022.10.14. 명칭이 남산역지역주택조합으로 변경됐습니다.
권리의 기준점은 같은 날 접수된 주식회사다올저축은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이고 채무자는 남산역지역주택조합추진위원회입니다. 현재 회차 매각가 541,924,200원을 전제로 하면 집행비용 7,819,242원을 제외한 534,104,958원이 근저당권자에게 배당되고, 4,665,895,042원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-17 · 부산광역시 금정구 벅구산로8번길 9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 152.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 · 지분 5분의 3 및 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 541,924,200원 / 541,924,200원 (신건) |
| 청구액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 경매등기는 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수하는 임차보증금도 없습니다. 말소기준은 2022.04.29. 주식회사다올저축은행 근저당권이고, 2025.03.10. 임의경매개시결정과 2025.03.31. 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.11.08.에도 주식회사다올저축은행의 임의경매개시결정이 있었으나 2023.12.01. 취하되어 2023.12.11. 말소됐습니다.
② 가격·배당 구조 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
현재 신건 최저매각가는 541,924,200원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 433,539,360원, 2회 유찰 시 346,831,488원입니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이지만, 근저당권 채권액 5,200,000,000원에 비해 매각대금이 작아 회차가 내려갈수록 미배당액은 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 541,924,200원 | 534,104,958원 | 4,665,895,042원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 433,539,360원 | 426,803,966원 | 4,773,196,034원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 346,831,488원 | 341,175,847원 | 4,858,824,153원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 541,924,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,819,242원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 534,104,958원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 541,924,200원이 집행비용과 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·현물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금정중학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하며 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 152.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 완경사·자루형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 878,900원/㎡입니다.
- 건물 이용. 감정요항에는 주택, 근린생활시설 및 주택 등이 포함되어 있고 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 내부 확인. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못한 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·연립/다세대와 제시외 건물이 함께 매각되므로 매각물건명세서와 현황을 정확히 맞춰 보세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물 포함 조건이므로 구조·점유·경계·실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 기준일. 2022.04.29. 주식회사다올저축은행 근저당권이 말소기준입니다.
- 경매 이력. 2023.11.08. 임의경매개시결정은 취하 후 말소됐고, 2025.03.10. 임의경매와 2025.03.31. 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다.
- 배당 부족액. 근저당 미배당이 크지만 배당 부족액과 매수인 인수액 0원을 구분해서 판단하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.04.29. 다올저축은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 근저당권자가 534,104,958원을 배당받고도 4,665,895,042원을 회수하지 못하지만, 그 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
대신 이 물건의 실제 난도는 일괄매각과 제시외 건물에 있습니다. 연립·다세대와 토지가 함께 묶여 있고 제시외 건물까지 포함되므로, 권리분석이 끝났다고 바로 가격 판단으로 넘어갈 물건은 아닙니다. 권리 인수는 0원, 현물 확인은 필수. 부산 2025타경21323의 핵심은 이 두 문장을 분리해서 보는 것입니다.
