부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-54의 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 소유권은 2022.03.03 남산역지역주택조합추진위원회로 이전됐고, 2022.10.14 명칭이 남산역지역주택조합으로 변경됐습니다. 그 사이인 2022.04.29 주식회사다올저축은행이 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 등기된 2025.03.10 임의경매개시결정, 2025.03.31 강제경매개시결정, 2025.10.31 금정구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2023.11.08에도 같은 다올저축은행의 임의경매개시결정이 있었지만 2023.12.01 취하돼 2023.12.11 말소된 이력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-54 · 부산광역시 금정구 벅구산로8번길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정요항표상 주택, 일부 일련번호는 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 | 144.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 (2022.10.14 명칭변경) |
| 감정가 / 최저가 | 512,256,680원 / 512,256,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사다올저축은행 / 4,240,661,512원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 근저당권 · 주식회사다올저축은행 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.04.29 다올저축은행 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-328호로 설정돼 있고, 현재 매각 시나리오에서는 말소기준권리와 그 뒤의 경매개시결정·압류가 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리자료상 별도 임차인 기재는 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
② 가격·배당 민감도 — 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 신건, 감정가 100%로 최저매각가가 512,256,680원입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 409,805,344원, 2회 유찰 시 327,844,275원으로 내려갑니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교기준이 확인되지 않는 상황에서 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 512,256,680원 | 504,734,113원 | 4,695,265,887원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 409,805,344원 | 403,307,291원 | 4,796,692,709원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 327,844,275원 | 322,454,455원 | 4,877,545,545원 | 0원 |
유찰될수록 다올저축은행에 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 즉 이 사건에서 권리상 핵심은 채권자의 대규모 미회수보다 매수인이 떠안는 권리가 있느냐인데, 제공 시나리오 답은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 512,256,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,522,567원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 504,734,113원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,522,567원과 다올저축은행 배당 504,734,113원으로 매각대금 전액이 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 기준 미배당은 4,695,265,887원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘금정중학교’ 남측 인근으로, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 일련번호별 차량 접근 가능 여부가 다르게 기재돼 있으며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 144.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 930,000원/㎡입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 감정요항표상 여러 일련번호 건물은 블록·벽돌·철근콘크리트 등 서로 다른 구조로 기재돼 있고, 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 이용. 다수 일련번호는 주택, 일련번호(48)는 근린생활시설 및 주택으로 기재돼 있습니다. 토지도 공동주택·다세대주택 건부지 등으로 이용 중인 항목이 포함됩니다.
- 공부 차이. 일련번호(6)은 지목이 도로이나 현황은 주거나지로 기재돼 있습니다. 일괄매각 범위별 공부와 현황의 일치 여부를 구분해 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고가 “일괄매각. 제시외 건물 포함.”입니다. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 위치·경계·이용상태를 한 묶음으로 확인해야 합니다.
- 임대·점유 상태. 권리자료상 별도 임차인 기재는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 권리상 인수 0원과 실제 점유상태를 혼동하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2022.04.29 을구 17번 다올저축은행 근저당권이 기준입니다. 이후 2025.03.10 임의경매, 2025.03.31 강제경매, 2025.10.31 압류는 제공 판정상 매각으로 소멸합니다.
- 공동담보. 다올저축은행 근저당은 공동담보목록 제2022-328호입니다. 채권최고액 5,200,000,000원과 이 사건 배당액을 동일한 개념으로 보지 말아야 합니다.
- 배당 부족액. 현재 회차 미배당 4,695,265,887원은 근저당권자의 부족액이며 매수인 승계액이 아닙니다. 제공 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 현재 신건 512,256,680원, 1회 유찰 409,805,344원, 2회 유찰 327,844,275원이지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 현황 차이. 일련번호(6)의 공부상 지목과 현황 차이, 내부마감 미조사 사항을 포함해 감정요항표와 실제 현물을 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”보다 물건 구성이 더 중요하다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2022.04.29 다올저축은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 5,200,000,000원에 비해 매각대금이 작아 채권자 미배당은 크게 남지만, 그것이 매수인 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
대신 이 사건의 난도는 일괄매각·제시외 건물 포함·임대관계 미상·복수 이용형태에서 올라갑니다. 또 신건 최저가 512,256,680원이 시장가격보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 보류, 현물 확인은 필수입니다. 최저가가 내려간다는 이유만으로 접근하기보다, 실제 매각범위와 점유·이용상태를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 정하는 편이 이 사건의 구조에 맞습니다.
