부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-39, 현칭 동양빌라 1층 102호 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 남산역지역주택조합이며, 2021년 소유권 취득 당시 거래가액은 141,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 4월 29일 설정된 다올저축은행 근저당권으로 채권최고액은 5,200,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정돼 있고, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력 임차인의 보증금 승계나 임차권 인수 문제는 잡히지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리보다 더 주의해서 봐야 할 부분은 가격 자료의 시점입니다. 비교 가능한 전용 46.18㎡ 거래 3건은 모두 2021년 6월에 집중돼 있어, 2026년 9월 신건 입찰가를 그대로 정당화하기에는 시간 간격이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-39 1층102호 · 도로명 부산광역시 금정구 벅구산로 25 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.18㎡ · 현칭 동양빌라 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 준공 / 세대수 | 1990.02.05 · 6세대 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준
현재 살아 있는 핵심 담보권은 2022년 4월 29일 다올저축은행 근저당입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이고 채무자는 남산역지역주택조합추진위원회입니다. 이후 2025년 3월의 임의경매개시결정과 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 1999년 부산은행 근저당, 2000년 압류, 2004년·2005년 가압류, 2015년 우리은행 근저당 등 과거 권리들은 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래시점 확인이 우선
동양빌라(374-39) 전용 46.18㎡로 면적이 일치하는 거래는 3건이며 모두 2021년 6월입니다. 거래가는 135,000,000원~160,000,000원, 평균은 146,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 46.18㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 46.18㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.06 | 46.18㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 평균 | 46.18㎡ | 3건 | 146,666,666원 |
현재 최저가 116,000,000원은 이 평균의 79.1%입니다. 숫자만 놓으면 평균보다 30,666,666원 낮지만, 마지막 확인 거래가 2021년 6월이라는 점을 빼고 “현재 시세보다 20% 이상 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 최신 거래도 145,000,000원으로 기록돼 있지만 그 역시 2021년 6월입니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 113,576,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 116,000,000원 가정 시 집행비용 2,424,000원을 제외한 113,576,000원이 다올저축은행 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 5,086,424,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 5,086,424,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 5,109,270,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 5,127,496,320원 | 0원 |
채권최고액이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에 어느 시나리오에서도 소유자 잔여금은 0원입니다. 반대로 이 거액 미배당 자체가 낙찰자의 채무로 넘어가는 구조는 아니며, 제공된 배당계산상 각 회차 모두 인수 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 금정중학교 남측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태상 해당 일련번호군은 주택으로 이용되고 있으며, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,011,000원/㎡입니다.
- 규모·연식. 동양빌라는 6세대이며 준공일은 1990.02.05입니다. 비교 거래도 3건으로 표본이 많지 않습니다.
- 하자표시. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 말소기준인 을구 5번 다올저축은행 근저당과 2025년 경매개시결정의 현재 상태를 매각 직전 등기부로 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인은 현장 및 현황조사 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
- 최신 시세 확인. 비교 가능한 3건이 모두 2021.06 거래입니다. 116,000,000원이 현재도 가격 메리트가 있는지는 2026년 인근 다세대 실거래로 재검증해야 합니다.
- 소규모 빌라 환금성. 6세대 규모이고 준공일이 1990.02.05인 만큼 매도기간과 매수층을 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 배당계산에 반영되지 않은 비용은 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최신 시세 확인 후
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2022년 다올저축은행 근저당을 말소기준으로 후순위 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 신고가 없으며 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가 116,000,000원은 기록된 거래평균 146,666,666원보다 낮지만, 그 거래가 모두 2021년 6월이라는 한계가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 최신 시세를 확인한 뒤 결정하는 유형입니다.
