부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-59의 연립·다세대 및 토지가 함께 다뤄지는 물건입니다. 현재 소유자는 남산역지역주택조합이고, 2022.04.29. 남산역지역주택조합추진위원회 명의로 소유권이전이 접수된 뒤 2022.05.30. 명칭변경을 원인으로 남산역지역주택조합으로 정리됐습니다. 같은 날 다올저축은행이 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다.
말소기준보다 뒤에 있는 2025.03.10. 다올저축은행의 임의경매개시결정과 2025.03.31. 신현범의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1996년 교보생명보험, 2013년 금정새마을금고, 2020년 부산은행 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현재 배당 산정에서는 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-59 · 부산광역시 금정구 벅구산로8번길 35-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정요항상 주택 위주, 일부 근린생활시설 및 주택 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 토지 | 195.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 |
| 감정가 / 최저가 | 627,978,880원 / 627,978,880원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 4,240,661,512원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29. 주식회사다올저축은행 근저당권 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸, 인수 산정은 0원
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2022.04.29.입니다. 이날 소유권이 남산역지역주택조합추진위원회로 이전됐고, 다올저축은행이 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 현재 경매에서 이 근저당권이 말소기준이므로 뒤의 경매개시결정들은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 627,978,880원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 아직 없다는 사실만으로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 627,978,880원 | 619,299,091원 | 4,580,700,909원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 502,383,104원 | 494,959,273원 | 4,705,040,727원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 401,906,483원 | 395,487,418원 | 4,804,512,582원 | 0원 |
1회 유찰 시 502,383,104원, 2회 유찰 시 401,906,483원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있지만, 이것은 감정가 대비 유찰 가격일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실거래 비교 근거가 없는 이상 어느 회차가 시장가격보다 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 627,978,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,679,789원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 619,299,091원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용 8,679,789원을 먼저 차감한 뒤 다올저축은행 근저당권에 619,299,091원을 배당하는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 4,580,700,909원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 소재 금정중학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 감정요항에는 일련번호별로 본건 또는 인근까지 차량접근이 가능하다고 기재돼 있으며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 감정요항상 다수 건물은 주택으로 이용되고, 일련번호(48)는 근린생활시설 및 주택으로 이용됩니다. 사건의 용도는 연립/다세대 + 토지입니다.
- 토지. 195.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형이며 토지이용상황은 단독, 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있습니다. 공시지가는 873,800원/㎡입니다.
- 도로·형상. 감정요항의 관련 토지들은 서하향 완경사지에 택지조성된 부정형·가장형·사다리형·세장형 토지로 기재돼 있고, 일련번호별 접도 폭은 3.5미터·4.5미터·5미터·6미터 등으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 일련번호(6)가 공부상 지목은 도로이나 현황은 주거나지라고 기재돼 있습니다.
- 건물 현황. 감정요항의 건물들은 블록조·벽돌조·철근콘크리트 및 벽돌조 등으로 구성돼 있으며, 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못했다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고가 ‘일괄매각. 제시외 건물 포함.’이므로 토지와 건물, 제시외 건물이 실제로 어떤 범위로 함께 매각되는지 원본에서 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 점유자·전입세대·확정일자와 현황조사 결과를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 627,978,880원을 시세보다 저렴하다고 볼 실거래 근거가 없습니다. 유찰률만으로 응찰가를 정하지 말고 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당 4,580,700,909원은 채권자의 미회수액이며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지·도로 현황 대조. 완경사·사다리형, 도로접면 ‘세로한면(불)’ 및 감정요항의 일련번호별 접도·공부 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 제시외 건물의 실제 현황을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 등기 권리관계만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 2022.04.29. 다올저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서도 실질취득 산정은 최저매각가 627,978,880원에 인수액 0원을 더한 627,978,880원입니다.
그러나 이 숫자가 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 임대관계가 미상이고, 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 현황 확인 요소가 있으며, 시세를 판단할 최근 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 현황과 가격은 추가 검증”입니다. 신건 최저가가 싸다고 단정하지 말고, 점유관계와 매각범위가 확인된 뒤 가격 판단을 이어가는 것이 적절합니다.
