부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-39, 도로명 벅구산로 25의 3층 302호 다세대주택입니다. 현칭은 동양빌라이고, 동일면적 자료상 전용 46.18㎡입니다. 현재 소유자는 남산역지역주택조합이며, 2022.04.08 소유권이전 당시 종전 명칭은 남산역지역주택조합추진위원회였습니다. 2022.10.14 명칭이 남산역지역주택조합으로 변경됐습니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보고 임차권을 후순위로 오해하지 않는 것입니다. 김명준의 주택임차권등기 자체는 2023.09.15에 들어왔지만, 등기 내용에 기재된 임대차계약일은 2020.04.19, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2020.05.19입니다. 즉 실제 대항력의 기준이 되는 점유·전입은 2022.04.29 다올저축은행 근저당보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-39 3층302호 · 부산광역시 금정구 벅구산로 25 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 46.18㎡ · 3층 302호 |
| 현칭 / 규모 | 동양빌라(374-39) · 6세대 · 1990.02.05 준공 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 근저당권 · 주식회사다올저축은행 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 청구액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 을구 8번, 2022.04.29 주식회사다올저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이고 공동담보목록 제2022-328호가 기재돼 있습니다. 이후의 2025.03.10 임의경매개시결정과 2025.03.31 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명준 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2020.05.19 / 2020.05.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 인수 0 |
김명준은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 60,000,000원이고 배당요구가 접수돼 있으며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 배당표에서는 집행비용 다음 순위로 보증금 60,000,000원을 전액 배당하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 거래평균의 81.8%
동양빌라(374-39) 동일면적 46.18㎡ 거래 자료는 3건입니다. 모두 2021.06 거래이고, 평균 146,666,666원, 최저 135,000,000원, 최고 160,000,000원입니다. 최신 거래 금액은 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 46.18㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 46.18㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.06 | 46.18㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 평균 | 46.18㎡ | 3건 | 146,666,666원 |
현재 최저가 120,000,000원은 이 동일면적 거래평균의 81.8%입니다. 최신 거래 145,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 또한 현재 배당 가정상 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 120,000,000원입니다. 다만 실거래 표본이 2021.06의 3건에 집중돼 있어, 입찰 시점의 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 김명준 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 57,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 120,000,000원 가정에서는 김명준의 보증금 60,000,000원이 전액 배당되고, 다올저축은행에는 57,520,000원이 배당됩니다. 근저당권 미배당액은 5,142,480,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지 인수 0 가정
| 회차 | 매각가 | 다올저축은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 120,000,000원 | 57,520,000원 | 5,142,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 96,000,000원 | 33,872,000원 | 5,166,128,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 76,800,000원 | 15,017,600원 | 5,184,982,400원 | 0원 |
제시된 회차별 배당 시나리오에서는 1회 유찰 96,000,000원, 2회 유찰 76,800,000원에서도 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 배당에서 보증금 60,000,000원이 전액 변제되는지를 반드시 최종 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 금정중학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하며 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도. 다세대주택으로, 토지이용상황도 다세대입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 216.0㎡, 지목 대, 완경사·가로장방이며 공시지가는 1,011,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동양빌라는 6세대, 1990.02.05 준공이며 동일면적 실거래 자료는 2021.06의 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 김명준 보증금 60,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당순위와 선순위 공과금을 최종 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입·점유 2020.05.19가 말소기준 2022.04.29보다 빠르다는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 120,000,000원은 동일면적 거래평균 146,666,666원의 81.8%이고 최신 거래 145,000,000원보다 낮습니다.
- 거래 표본. 동일면적 거래는 2021.06의 3건이므로 현재 가치 판단 시 개별 상태와 시장 상황을 추가 확인해야 합니다.
- 등기 상태. 2022.04.29 다올저축은행 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 현재 배당 가정에선 인수 0”
이 사건은 임차인이 없어서 단순한 물건은 아닙니다. 김명준은 2020.05.19 전입·점유 및 확정일자를 갖춰 2022.04.29 말소기준근저당보다 선순위인 대항력 임차인입니다. 다만 신건 120,000,000원 배당 가정에서는 보증금 60,000,000원이 전액 우선배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 놓고 보면 최저가 120,000,000원은 동일면적 거래평균 146,666,666원의 81.8%이고 최신 거래 145,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 계산대로 임차보증금이 전액 배당돼 실질취득액이 120,000,000원으로 확정된다면 가격 경쟁력은 있습니다. 다만 실거래 표본이 2021.06의 3건에 집중되고 6세대 다세대주택이라는 점까지 감안해, 권리의 마지막 확인은 임차인 전액배당 여부, 가격의 마지막 확인은 현재 시점 시세에 두는 것이 이 사건의 핵심입니다.
