부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-39, 2층 202호 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 남산역지역주택조합이고, 2021.12.31 소유권이전 당시 거래가액은 160,000,000원입니다. 이후 2022.04.29 주식회사다올저축은행 앞으로 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당이 설정됐고, 공동담보목록 제2022-328호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 이번 분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2023년 한 차례 임의경매가 개시됐다가 2023.12.01 취하됐고, 현재는 2025.03.07 다올저축은행의 임의경매개시결정과 2025.03.31 신현범의 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다. 두 경매개시결정 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기·예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-39 2층202호 · 도로명 부산광역시 금정구 벅구산로 25 |
| 물건종류 | 다세대 · 현칭 ‘동양빌라’ |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 4,240,661,512원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 주식회사다올저축은행 근저당권 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 2005년 국민은행 근저당권 26,000,000원과 김명효 근저당권 22,500,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022.04.29 다올저축은행 근저당이며, 이후의 현재 경매개시결정들은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 수치는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
현칭 ‘동양빌라(374-39)’의 비교면적은 46.18㎡이며 확인된 거래는 3건입니다. 거래가격은 135,000,000원·145,000,000원·160,000,000원으로, 모두 2021.06 거래입니다. 평균은 146,666,666원이고 최신 거래로 표시된 금액은 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 46.18㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 46.18㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.06 | 46.18㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 평균 | 46.18㎡ | 3건 | 146,666,666원 |
현재 최저매각가 120,000,000원은 이 평균의 81.8%이고, 2021.06 거래 중 최저금액 135,000,000원보다도 낮습니다. 숫자만 보면 가격 여유가 있어 보입니다. 다만 비교 거래가 모두 2021.06에 몰려 있어, 2026.09 매각 시점의 현재 시세와 동일시할 수는 없습니다. 이 물건은 과거 실거래 대비 할인폭보다 현재 현장가격 재확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 117,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,480,000원과 다올저축은행 117,520,000원으로 매각대금 120,000,000원이 전부 배분됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 5,082,480,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동, 금정중학교 남측 인근이며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하며, 감정요항은 대중교통사정을 보통으로 평가하고 있습니다.
- 용도·토지. 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 다세대, 지형은 완경사·가로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함되고, 공시지가는 1,011,000원/㎡입니다.
- 규모·연식. 동양빌라(374-39)는 6세대이고 준공일은 1990.02.05입니다. 확인 실거래 표본은 46.18㎡ 기준 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유 권원, 전입 여부를 매각 전 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.04.29 다올저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 2025.03.10 임의경매 및 2025.03.31 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 실거래 시점 주의. 비교 거래는 2021.06 3건이므로 현재 최저가 120,000,000원을 그대로 현재 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 회차별 가격. 현재 회차는 120,000,000원이며, 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원 시나리오입니다.
- 배당 구조. 현재 회차 예상배당은 다올저축은행 117,520,000원, 미배당 5,082,480,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘현재성’ 확인이 핵심
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2022.04.29 다올저축은행 근저당을 기준으로 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 최저가 120,000,000원은 확인 실거래 평균 146,666,666원의 81.8%라 정량상 낮습니다. 다만 그 거래들이 모두 2021.06이라는 점과 감정요항의 임대관계가 미상이라는 점이 동시에 남습니다. 따라서 결론은 권리상 접근 가능하되, 현재 시세와 점유관계를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 하는 물건입니다.
