부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 조은그린빌라 4층 502호, 전용 34.81㎡의 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 남산역지역주택조합이며, 2022년 3월 3일 매매를 원인으로 90,000,000원에 취득한 뒤 2022년 4월 29일 주식회사다올저축은행 명의의 채권최고액 5,200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 공동담보목록 제2022-328호가 표시되어 있습니다.
이후 2023년 다올저축은행의 임의경매가 한 차례 개시됐다가 취하로 말소됐고, 2025년 3월 다시 다올저축은행의 임의경매가 개시되었습니다. 같은 달 신현범의 강제경매개시결정도 추가되어 있으나 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 인수가 아니라 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 379-19 조은그린빌라 4층 502호 · 도로명 부산광역시 금정구 벅구산로8번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.81㎡ |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 · 2022.03.03 매매 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사다올저축은행 / 4,240,661,512원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 주식회사다올저축은행 근저당권 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 등기부에는 과거 주식회사 유니웰의 전세권 25,000,000원이 있었으나 2009년 1월 8일 말소됐고, 2013년 금정농업협동조합 근저당권 26,000,000원도 같은 해 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2022년 다올저축은행 근저당이며, 2025년의 임의·강제경매개시결정은 그보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 94,000,000원은 확인 거래가보다 높다
조은그린빌라A동 전용 34.81㎡로 매칭된 거래는 1건입니다. 확인된 거래는 2022년 3월, 4층, 90,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 94,000,000원은 이 거래가의 104.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 34.81㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 평균 | 34.81㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
가격 판단에서 중요한 점은 두 가지입니다. 첫째, 실질취득액 94,000,000원이 확인 거래가 90,000,000원보다 4,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 둘째, 거래 표본이 단 1건이고 최신 거래 시점도 2022년 3월입니다. 즉 최근 시장가격을 촘촘하게 확인할 자료 자체가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 91,908,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 5,200,000,000원에 비해 매각대금이 작아 5,108,092,000원의 미배당이 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 4,240,661,512원이며, 현재 회차에서 신청채권자 예상배당은 91,908,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 94,000,000원 | 91,908,000원 | 5,108,092,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 75,200,000원 | 73,446,400원 | 5,126,553,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 60,160,000원 | 58,677,120원 | 5,141,322,880원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로, 유찰 시 매각가격이 낮아지면 실질취득액도 함께 낮아집니다. 현재 94,000,000원은 확인 거래가보다 높지만, 데이터상 1회 유찰 시 75,200,000원, 2회 유찰 시 60,160,000원으로 내려갑니다. 다만 실제 응찰 판단에서는 2022년 3월의 단 한 건 거래만으로 현재 시세를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 금정중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도·토지. 다세대 용도이며 토지는 제2종일반주거지역, 지목 대, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되며 공시지가는 970,900원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 조은그린빌라A동은 총 7세대, 사용승인일은 2001.11.15입니다. 동일면적 확인 거래는 1건뿐이라 거래 데이터가 매우 제한적입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 실질취득 94,000,000원은 확인 거래가 90,000,000원의 104.4%입니다. 현재 회차를 ‘할인 매수’로 해석하지 마세요.
- 시세 표본 한계. 동일면적 거래가 1건뿐이고 시점도 2022년 3월입니다. 현재 매매 호가와 추가 실거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2022.04.29 근저당, 2025년 임의·강제경매개시결정의 상태를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 다올저축은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-328호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계를 원본에서 확인하세요.
- 점유·명도 현황. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세관계도 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격에는 가점이 없다”
이 물건은 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 다올저축은행 근저당이고, 그 뒤의 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득액 94,000,000원은 확인 거래가 90,000,000원보다 높고, 그 거래조차 2022년 3월의 단 한 건입니다.
총 7세대의 소규모 다세대라는 점까지 감안하면 환금성과 시세 확신도는 높게 보기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 권리상 안전성은 장점이지만, 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않는 물건입니다. 현재 단계의 핵심은 “인수 위험이 있느냐”가 아니라 94,000,000원을 현재 시장에서 정당화할 수 있느냐입니다.
