부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-36 소재 연립·다세대 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 등기명의인은 남산역지역주택조합이고, 2022년 4월 남산역지역주택조합추진위원회가 소유권을 취득한 뒤 같은 달 다올저축은행 앞으로 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 최동민·신영경·김진수의 가압류와 현재의 임의경매·강제경매 개시결정이 이어졌지만, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기부 기준의 승계권리는 확인되지 않고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자·전입일·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 임차인 대항력 문제까지 완전히 종결됐다고 단정하는 접근은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-36 · 부산광역시 금정구 벅구산로8번길 17 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 642,631,760원 / 642,631,760원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다올저축은행 / 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 · 172.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,011,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 남산동새마을금고와 부산은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소되어 현 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다. 현재 기준이 되는 것은 2022.04.29. 을구 5번 다올저축은행 근저당권입니다. 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 이 권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 신건 100%, 가격 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가와 같은 642,631,760원으로 신건입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 642,631,760원입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 514,105,408원, 2회 유찰 시 411,284,326원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 642,631,760원 | 633,805,442원 | 4,750,359,558원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 514,105,408원 | 506,564,354원 | 4,877,600,646원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 411,284,326원 | 404,771,483원 | 4,979,393,517원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 후순위 채권자와 담보권자의 회수 문제이지 현재 배당모형에서 매수인이 승계하는 금액으로 전환되지는 않습니다. 다만 이 사건은 연립·다세대와 토지가 결합된 일괄매각이고 제시외 건물도 포함되므로, 단순히 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하기보다 개별 토지·건물의 현황과 매각범위를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 642,631,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,826,318원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 633,805,442원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 최동민 | 58,089,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신영경 | 76,076,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 김진수 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,826,318원을 제외한 633,805,442원이 다올저축은행에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 5,384,165,000원 중 미배당액은 4,750,359,558원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 일괄매각·제시외 건물 — 권리보다 현황 확인이 중요
매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함.”이라고 적혀 있습니다. 따라서 등기부상 한 건의 권리관계만 보는 것보다 실제 매각대상 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·이용상태를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
- 용도. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정평가 대상 중 주택으로 이용되는 건물들이 있고, 일부 항목은 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 감정평가 대상 건물에는 1979년부터 1994년 사이 사용승인된 블록·벽돌조 및 철근콘크리트·벽돌조 건물들이 포함되어 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못한 것으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 감정평가 대상 건물에는 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 현황 차이. 일괄매각 대상 중 일련번호 6은 지목이 도로이나 현황은 주거나지로 조사됐습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 금정중학교 남측 인근으로, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있고, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 172.0㎡, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,011,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정평가 대상 토지들은 약 3.5미터·4.5미터·5미터·6미터 도로에 접하는 형태가 포함되어 있어 개별 일련번호별 접근조건 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 검토하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물이 일괄매각되므로 매각목록과 현황을 일련번호별로 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 위치·구조·이용상태와 감정가 반영 여부를 원본 매각서류에서 확인하세요.
- 도로·경계 확인. 대상 토지별 도로접면이 서로 다르고 일부는 지목과 현황 차이가 있으므로 실제 진입과 경계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부마감재를 확인하지 못한 건물이 있으므로 수선비와 이용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 4,750,359,558원의 미배당이 발생해도 현재 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유·임차관계 확인 전에는 임차보증금 문제까지 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다
이 사건의 등기부 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2022.04.29. 다올저축은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건은 연립·다세대와 토지가 결합된 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 또한 임대관계가 미상이고 일부 건물 내부는 조사하지 못했습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원이지만, 실제 점유·매각범위·제시외 건물 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 신건 최저가는 642,631,760원이며, 가격 경쟁력은 개별 토지·건물의 현황과 이용가치를 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
