부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 조은그린빌라 3층 302호 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 남산역지역주택조합이고, 2021.12.01. 당시 남산역지역주택조합추진위원회가 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.04.29. 주식회사다올저축은행이 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 2025.03.10. 임의경매개시결정과 2025.03.31. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건에서 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 장기웅이 주거 임차인으로 확인되지만 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 379-19 조은그린빌라 3층302호 |
| 도로명 | 부산광역시 금정구 벅구산로8번길 30 |
| 물건종류 | 다세대 · 주택 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차인 — 보증금·전입일 확인 전에는 인수 0원으로 보면 안 된다
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 전입신고 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장기웅 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 보류 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준 2022.04.29.보다 앞서고 대항요건을 갖춘 경우에는 낙찰자가 미배당 보증금을 승계할 가능성이 있으므로, 현재 단계에서 배당표의 등기상 인수 0원을 곧바로 최종 인수 0원으로 해석하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 88.6%지만 표본은 2021년 1건
동일 전용면적 70.25㎡, 같은 3층의 확인된 거래는 2021.11. 220,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 195,000,000원은 이 비교거래의 88.6%입니다. 다만 거래가 1건뿐이고 시점도 2021.11.이므로, 이 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 70.25㎡ | 3 | 220,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 191,470,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 다올저축은행 채권의 미배당액은 5,008,530,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 표는 임차인 보증금·전입일이 확정되지 않은 상태의 계산이므로, 장기웅의 대항력 및 배당순위 확인 결과에 따라 실제 배당과 매수인 인수부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 195,000,000원 | 191,470,000원 | 5,008,530,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 5,046,984,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 5,077,747,200원 |
신건에서 다올저축은행의 신청채권 4,240,661,512원은 전액 변제되지 않습니다. 1회·2회 유찰 시에도 마찬가지입니다. 다만 근저당권 미배당 자체는 말소기준권리의 미배당이므로 곧바로 매수인 승계로 이어지는 것은 아닙니다. 매수인 입장에서 별도로 확인해야 할 위험은 장기웅의 대항력과 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘금정중학교’ 남측 인근. 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 주택이며, 토지 이용상황도 다세대로 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 269.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 공시지가 970,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 규모. 조은그린빌라A동은 총 7세대, 사용승인일은 2001.11.15.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장기웅 전입세대 확인. 전입신고일이 2022.04.29.보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금 액수가 확인되지 않아 매수인 승계 가능 금액을 현재 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 및 배당 후 잔존보증금 여부 판단에 필수입니다.
- 가격 검증. 220,000,000원 거래는 2021.11. 단 1건이므로 현재 시세의 대표값으로 단정하지 말아야 합니다.
- 현장 상태 확인. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사되지 않았으므로 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차인을 확인해야 한다
이 사건의 등기부 구조는 어렵지 않습니다. 2022.04.29. 다올저축은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정은 소멸합니다. 문제는 장기웅입니다. 실제 주거 임차인 1명이 확인됐지만 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
최저가 195,000,000원이 2021.11. 확인 실거래 220,000,000원의 88.6%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 먼저 판단해서는 안 됩니다. 거래 표본은 1건이고, 무엇보다 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실제 취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 등기권리는 정리되지만 임차인 리스크는 아직 열린 상태. 이 물건은 입찰가 계산보다 장기웅의 전입일과 보증금을 확정하는 것이 먼저입니다.
