부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-31 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 남산역지역주택조합이고, 2022년 남산역지역주택조합추진위원회 명의로 소유권이 이전된 뒤 같은 해 명칭이 남산역지역주택조합으로 변경됐습니다. 핵심 권리는 2022.04.29. 설정된 다올저축은행의 채권최고액 5,200,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 김진춘·최동민·신영경의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건은 단순한 한 세대 아파트 경매와 다릅니다. 감정평가서에는 여러 토지·주택·근린생활시설 및 주택이 함께 기술돼 있고, 매각물건명세서에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함.”이라고 명시돼 있습니다. 또한 임대관계가 미상으로 조사돼, 등기상 인수 0원과 현장 점유관계 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-31 · 부산광역시 금정구 벅구산로 14-7 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 현재 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 597,839,320원 / 597,839,320원 (신건) |
| 청구금액 | 4,240,661,512원 |
| 말소기준 | 2022.04.29. 을구 1번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.29. 다올저축은행 근저당권입니다. 이후 2023.05.18. 김진춘 가압류 89,550,550원, 2024.11.14. 최동민 가압류 58,089,000원, 2024.12.05. 신영경 가압류 76,076,000원 및 현재의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023년 한 차례 임의경매개시결정이 있었지만 2023.12.01. 취하를 원인으로 2023.12.11. 등기가 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 최저매각가가 597,839,320원으로 같다는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 현재는 신건이므로 감정가 100%가 그대로 최저가이고, 1회 유찰 시 478,271,456원, 2회 유찰 시 382,617,164원으로 제시된 회차 시나리오만 확인됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 597,839,320원 | 589,460,927원 | 4,834,254,623원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 478,271,456원 | 471,088,741원 | 4,952,626,809원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 382,617,164원 | 376,460,524원 | 5,047,255,026원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄고 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이 수치는 등기·배당 구조에 대한 시뮬레이션이고, 임대관계 미상이라는 현장 조사 결과를 해소해 주는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 597,839,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,378,393원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 589,460,927원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김진춘 | 89,550,550원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 최동민 | 58,089,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신영경 | 76,076,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,423,715,550원 중 채권자 배당액은 589,460,927원, 미배당은 4,834,254,623원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 일괄매각·제시외 건물 — 이 사건의 핵심 실사 포인트
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 적혀 있습니다. 감정요항에서도 다수의 주택과 근린생활시설 및 주택, 토지가 함께 기술되고 있습니다. 건물은 1979.06.27., 1979.12.24., 1980.01.14., 1980.05.24., 1982.01.08., 1983.08.10., 1983.09.18., 1983.09.26., 1983.12.31., 1988.12.30., 1990.07.23., 1994.07.14. 등 서로 다른 사용승인일을 가진 구조가 확인됩니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘금정중학교’ 남측 인근으로, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일부 물건은 인근까지, 일부는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 160.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사, 가로장방, 세로한면(가) 도로접면으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,011,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 다수 토지는 공동주택 또는 다세대주택 건부지로 이용되고, 건물은 주택 및 근린생활시설·주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 확인됩니다.
- 공부와 현황. 일련번호 6은 지목이 도로이나 현황은 주거나지로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·임대차 유무를 현황조사와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상 건물·토지와 제시외 부분의 위치·현황을 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.04.29. 다올저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 597,839,320원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 시세조사를 거쳐 응찰가를 정해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 지목 도로이나 현황 주거나지인 일련번호 6을 포함해 감정요항의 현황 차이를 실제 매각 대상과 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당관계 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2022.04.29. 다올저축은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 임대관계가 미상이고, 일괄매각·제시외 건물 포함이며, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 신건 597,839,320원이 싸다고 평가할 근거는 현재 없습니다. 권리 구조는 비교적 정리돼 있지만, 점유·매각범위·가격 검증은 반드시 현장에서 다시 해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
