부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 52-30, 현칭 ‘삼보주택’의 1층101호 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 남산역지역주택조합이고, 2021.08.31 당시 남산역지역주택조합추진위원회가 140,000,000원에 취득한 뒤 2022.10.14 명칭이 변경됐습니다. 권리분석의 기준은 2022.04.29 설정된 주식회사다올저축은행 근저당권 5,200,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 현재 경매개시결정들은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 없어 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
권리보다 더 주의해서 볼 부분은 물건 특정과 가격 검증입니다. 매각물건명세서 비고에는 현칭이 ‘삼보주택’으로 기재되어 있고, 공부상 101호이나 현장 명패는 201호로 표시되어 있습니다. 또한 동일 면적의 거래 자료는 2021.08의 140,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 136,000,000원은 그 가격의 97.1%이지만, 거래 시점과 표본 수를 고려하면 이를 근거로 지금 시세보다 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 52-30 1층101호 · 도로명 부산광역시 금정구 금단로210번길 32 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 54.15㎡ · 1층 |
| 현칭 / 세대수 | 삼보주택 · 5세대 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 특이사항 | 현칭 ‘삼보주택’ · 공부상 101호이나 명패는 201호로 표시 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 권리관계에서 핵심은 2022.04.29 주식회사다올저축은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이고 공동담보목록 제2022-328호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.03.10 다올저축은행의 임의경매개시결정과 2025.03.31 신현범의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
그보다 앞선 양동우의 전세권 50,000,000원은 2015.07.23 이미 말소됐고, 부산경남우유협동조합의 근저당권 67,200,000원도 2022.01.03 이미 말소됐습니다. 2023.11.08의 다올저축은행 임의경매개시결정 역시 2023.12.01 취하를 원인으로 2023.12.11 말소됐습니다. 따라서 현재 낙찰자에게 별도로 승계되는 등기상 금액은 없습니다.
② 가격 비교 — 97.1%보다 ‘2021년 1건’이 더 중요하다
비교 가능한 동일 면적 거래는 2021.08, 전용 54.15㎡, 1층, 140,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 136,000,000원은 이 비교가격의 97.1%입니다. 수치만 보면 4,000,000원 낮지만, 거래가 한 건뿐이고 시점도 2021.08이므로 현재 시장가격을 정밀하게 설명하기에는 표본이 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 54.15㎡ | 1 | 140,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 133,296,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 136,000,000원에서는 집행비용 2,704,000원을 제외한 133,296,000원이 다올저축은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 5,066,704,000원이지만, 이는 매수인 인수액이 아니며 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 5,066,704,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 5,093,523,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 5,114,926,720원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 낮아져도 이 사건에서는 임차인이나 선순위 인수권리가 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 낮아지는 것은 채권자 배당액이고, 다올저축은행의 미배당액은 늘어납니다.
⑤ 현장·입지 메모
- 주변환경. 금정중학교 남측 인근이며 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 다세대이며 토지이용상황도 다세대로 확인됩니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 202.3㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 1,069,000원/㎡입니다.
- 건물 연식. 삼보주택의 준공일은 1986.10.13이며 총 5세대입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 확인. 공부상 101호와 명패 201호가 다르므로 현장 위치·출입문·점유 범위를 가장 먼저 확인하세요.
- 가격 검증. 확인 가능한 동일 면적 거래가 2021.08의 140,000,000원 한 건뿐이므로 136,000,000원을 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 권리 확인. 2022.04.29 다올저축은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 소멸하며 임차인 신고가 없어 인수 예상액은 0원입니다.
- 공동담보 확인. 다올저축은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-328호가 기재되어 있으므로 배당관계 확인 시 공동담보 상태를 함께 점검하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상으로 기재된 감정요항이 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘물건 특정과 현재가’
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 2022.04.29 다올저축은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 비교 가능한 거래가 2021.08의 140,000,000원 한 건뿐이라 현재 최저가 136,000,000원이 실제 현 시세보다 충분히 낮은지는 추가 검증이 필요합니다.
특히 이 물건은 공부상 101호와 현장 명패 201호가 다르다는 명확한 확인 포인트가 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격과 호수 특정은 확인 후 판단”입니다. 등기상 인수 리스크보다 실제 매각대상 호수와 현재 시장가를 얼마나 정확히 검증하느냐가 입찰 성패를 좌우합니다.
