부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 남산역지역주택조합이고, 2021년 12월 24일 남산역지역주택조합추진위원회 명의로 소유권이 이전된 뒤 2022년 5월 30일 명칭이 남산역지역주택조합으로 변경됐습니다. 권리분석의 기준점은 2022.04.29. 을구 3번 다올저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이고 공동담보목록 제2022-328호가 기재돼 있습니다.
그 뒤 2023년 김진춘의 가압류 89,550,550원이 설정됐고, 2025년에는 다올저축은행의 임의경매개시결정과 신현범의 강제경매개시결정이 순서대로 들어왔습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 대규모 미배당이 발생하더라도 그것은 채권자의 미회수액이지, 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-18 · 부산광역시 금정구 벅구산로8번길 7 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 574,006,440원 / 574,006,440원 (신건) |
| 청구금액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 12번 지분매각 |
① 권리 흐름 — 2022년 다올저축은행 근저당이 기준
1996년 금정농업협동조합 근저당 42,000,000원은 2001년 8월 7일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 4월 29일 설정된 다올저축은행 채권최고액 5,200,000,000원 근저당입니다. 2023년 5월 18일 김진춘 가압류 89,550,550원과 이후 경매개시결정은 후순위로 매각으로 소멸합니다.
2023년 11월 8일에도 다올저축은행이 임의경매개시결정을 받았으나 2023년 12월 1일 취하됐고, 해당 경매개시결정등기는 2023년 12월 11일 말소됐습니다. 이후 2025년 3월 10일 다시 다올저축은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025년 3월 31일 신현범의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.
② 임대·점유 — 신고된 임차인은 없지만 ‘임대관계 미상’
별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계 : 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 574,006,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,140,064원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 565,866,376원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김진춘 | 89,550,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 5,289,550,550원이고, 현재 최저가 574,006,440원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 8,140,064원을 제외한 565,866,376원이 다올저축은행에 배당됩니다. 김진춘 가압류와 소유자 잔여는 0원이고, 전체 미배당은 4,723,684,174원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다. 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 574,006,440원 | 565,866,376원 | 4,723,684,174원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 459,205,152원 | 452,213,100원 | 4,837,337,450원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 367,364,121원 | 361,421,023원 | 4,928,129,527원 | 0원 |
현재 회차에서 다올저축은행의 신청채권 4,240,661,512원도 전액 회수되지 않습니다. 1회·2회 유찰 시 매각가가 내려가면서 채권자 미회수액은 더 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 거액의 채권 부족분 자체를 매수인 부담으로 오해해서는 안 됩니다.
⑤ 매각범위·현황 — 단순 주택 한 채가 아니다
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 현장 구조와 매각 대상의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 지분매각. 목록 12번은 지분매각으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 9, 11, 14, 17, 19, 21, 26, 29, 32, 39, 42, 44, 46은 주택이며, 일련번호 48은 근린생활시설 및 주택입니다.
- 건물 연식. 감정평가에 기재된 사용승인일은 1979년부터 1994년까지 분포하고 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호 6은 지목이 도로이나 현황은 주거나지로 조사됐습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 금정구 남산동 소재 금정중학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일부 물건은 본건 인근까지, 일부는 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 용도지역. 관련 토지들은 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 일부는 상대보호구역에 해당합니다.
- 도로. 토지별로 북측 6미터, 서측 3.5미터, 북측 5미터·동측 약 3.5미터, 동측 4.5미터 도로 등에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 지형. 감정평가상 서하향 완경사지에 택지조성된 토지가 포함돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 대조. 일괄매각 범위와 각 목록의 토지·건물, 제시외 건물을 현황과 직접 대조해야 합니다.
- 목록 12번 지분. 지분매각 범위와 사용·점유 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호 6은 지목 도로와 현황 주거나지가 다르므로 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 574,006,440원의 시장 대비 수준은 별도로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 4,723,684,174원은 채권자 측 미회수액이며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 단순사건으로 보면 안 된다
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2022년 4월 29일 다올저축은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 다른 데 있습니다. 연립/다세대 + 토지의 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 12번 지분매각, 임대관계 미상, 일부 공부와 현황의 차이가 동시에 존재합니다. 따라서 “등기상 인수 없음”을 곧바로 “쉬운 물건”으로 연결하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 매각범위·점유·현장 실사가 승부처인 사건입니다.
