부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-51의 연립·다세대 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 남산역지역주택조합이고, 2022.04.29. 설정된 주식회사다올저축은행 근저당권 5,200,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이 근저당 이후의 2025년 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 그보다 앞선 권리입니다. 갑구 1번에는 1995.09.25. 김임석 명의의 가등기가 남아 있고, 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 별도 주의사항 역시 가등기 종류 확인 필요라고 적고 있습니다. 따라서 이 사건은 임차인이 없다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-51 · 부산광역시 금정구 벅구산로8번길 35-5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 토지 | 대 · 90.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 970,900원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 299,977,560원 / 299,977,560원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 1995년 가등기
임차인은 확인되지 않았습니다. 따라서 임차보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 다만 임차인 부재와 선순위 가등기 위험은 별개의 문제입니다. 금전 배당표에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어도, 선순위 가등기가 존속하면 권리 자체의 인수 위험이 남을 수 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 100%
현재 최저매각가는 감정가와 같은 299,977,560원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료는 확인되지 않으므로 이 금액이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 299,977,560원 | 4,980,572,126원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 239,982,048원 | 5,039,727,701원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 191,985,638원 | 5,087,052,161원 |
③ 예상배당표 (매각가 299,977,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,999,686원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 294,977,874원 |
| 3. 가압류 · 허필연 | 75,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 다올저축은행 근저당에 배당돼도 채권이 전액 충족되지 않습니다. 총 채권액 5,275,550,000원 중 배당액은 294,977,874원, 미배당은 4,980,572,126원입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동, 금정중학교 남측 인근. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 건물 중 다수는 주택으로 이용되고, 일부는 근린생활시설 및 주택으로 이용됩니다.
- 토지. 90.0㎡ 대지, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형이며 공시지가는 970,900원/㎡입니다.
- 도로. 감정 대상 토지들은 약 3.5미터~6미터 도로에 접한 것으로 조사됐습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 1995.09.25. 김임석 명의 가등기의 실체와 현재 효력, 말소 가능성을 반드시 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 혼동 금지. 다올저축은행 근저당은 2022.04.29.이므로 그 이전 권리가 자동으로 소멸한다고 보면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 실거래 검증. 최근 시세 자료가 없어 299,977,560원의 가격 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다.
- 미배당 규모 확인. 현 회차에서도 채권 미배당이 4,980,572,126원으로 매우 큽니다. 이는 매수인 인수액과는 별개지만 채권관계가 복잡한 사건임을 보여줍니다.
맺으며 — “임차인 0원보다 선순위 가등기가 먼저다”
이 사건의 핵심은 임차인이 아닙니다. 임차인은 없고 배당표상 금전 인수도 0원입니다. 그러나 1995년 가등기가 2022년 말소기준 근저당보다 훨씬 앞섭니다. 현재 자료는 이 가등기를 매수인 인수로 분류하면서 동시에 종류 확인이 필요하다고 경고합니다. 따라서 신건 최저가 299,977,560원이 적정한지 따지기 전에, 이 선순위 가등기가 실제로 어떤 권리이며 낙찰 후 존속하는지를 확정하는 것이 순서입니다. 가격은 판단 보류, 권리는 가등기 확인 전까지 경계. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 가등기의 실체입니다.
