부산지방법원 2025타경21323. 부산광역시 금정구 남산동 379-2 조은그린빌라 2층202호 다세대 물건입니다. 현 소유자는 남산역지역주택조합이며, 2022.01.03 당시 남산역지역주택조합추진위원회 명의로 거래가액 200,000,000원에 소유권을 이전받은 뒤 2022.10.14 남산역지역주택조합으로 명칭이 변경됐습니다. 말소기준권리는 2022.04.29 설정된 주식회사다올저축은행의 채권최고액 5,200,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당 이후 2025.03.10 주식회사다올저축은행의 임의경매개시결정, 2025.03.31 신현범의 강제경매개시결정이 이어졌고 두 경매개시결정 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.11.08에도 같은 저축은행이 임의경매를 개시했지만 2023.12.01 취하돼 2023.12.11 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 379-2 조은그린빌라 2층202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 금정구 벅구산로8번길 30 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 시세 비교 면적 | 79.94㎡ |
| 단지 규모 / 준공 | 8세대 / 2001.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매등기는 소멸
핵심은 2022.04.29 주식회사다올저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이며 공동담보목록 제2022-328호가 기재돼 있습니다. 현재 사건의 2025.03.10 임의경매개시결정과 2025.03.31 강제경매개시결정은 모두 이 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 비교 기준의 111.0%
조은그린빌라B동의 비교 면적은 79.94㎡이고, 확인된 거래는 2021.12 2층 200,000,000원 1건입니다. 평균·최고·최저 거래가도 모두 200,000,000원이며, 최저매각가 222,000,000원은 비교 기준의 111.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 79.94㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 평균 | 79.94㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
시세 표본이 1건뿐이라는 한계도 큽니다. 그렇더라도 현재 확인 가능한 비교값에서 최저가가 이미 111.0%이므로, 신건 222,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다. 오히려 실거래 표본의 부족과 오래된 준공연도, 8세대 규모를 함께 보고 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 218,092,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 3,908,000원으로 추정돼 있고, 근저당권자에게 218,092,000원이 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 4,981,908,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 유찰 뒤 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 222,000,000원 | 218,092,000원 | 4,981,908,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 177,600,000원 | 174,313,600원 | 5,025,686,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 142,080,000원 | 139,290,880원 | 5,060,709,120원 |
현재 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 잡혀 있습니다. 따라서 다른 물건의 다회 유찰을 전제로 가격이 내려갈 것이라고 단정할 근거는 없습니다. 다만 이번 사건 자체의 시나리오상 1회 유찰 시 177,600,000원, 2회 유찰 시 142,080,000원으로 최저가가 조정됩니다. 실제 접근 여부는 그 회차의 점유·임차 확인과 당시 거래가격을 다시 대조해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동, 금정중학교 남측 인근이며 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도·토지. 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 다세대, 지목은 대, 지형은 완경사·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지면적·공시지가. 토지면적은 290.0㎡, 공시지가는 1,011,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 조은그린빌라B동은 8세대, 2001.10.23 준공이며 확인된 비교 실거래가 1건이어서 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 현재 최저가 222,000,000원은 비교 기준 200,000,000원의 111.0%입니다. 신건 가격을 싸다고 전제하지 마세요.
- 임차·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 범위 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액은 5,200,000,000원이고 공동담보목록 제2022-328호가 기재돼 있습니다.
- 배당 한계 확인. 현재 시나리오에서 근저당권자 배당은 218,092,000원, 미배당은 4,981,908,000원입니다.
- 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 시 177,600,000원, 2회 유찰 시 142,080,000원 시나리오가 있으므로 회차가 바뀌면 당시 시세와 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리구조 단순”과 “신건 가격 메리트”는 별개
이 사건은 2022.04.29 주식회사다올저축은행 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이라 실제 점유·임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 222,000,000원은 확인된 79.94㎡ 비교 실거래 200,000,000원의 111.0%입니다. 거래 표본도 1건에 그칩니다. 따라서 현재 회차에서는 권리는 검토 가능하지만 가격은 보류가 적절합니다. 이 사건의 핵심은 말소 여부보다 실제 임차·점유 확인과 현재 가격의 적정성입니다.
