부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 소재 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 남산역지역주택조합이며, 2022년 소유권이 남산역지역주택조합추진위원회 명의로 이전된 뒤 같은 해 명칭이 남산역지역주택조합으로 변경됐습니다. 같은 날인 2022.04.29. 다올저축은행이 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2023년에도 다올저축은행의 임의경매개시결정이 등기됐지만 2023.12.01. 취하되어 2023.12.11. 말소됐습니다. 이후 2025.03.07. 다시 임의경매가 개시됐고, 강동헌의 75,805,620원 가압류와 신현범의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리는 현재 경매에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 373-12 · 부산광역시 금정구 중앙대로 2080-15 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 660,896,920원 / 660,896,920원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다올저축은행 / 4,240,661,512원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29. 을구 1번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 7번 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.04.29. 다올저축은행 근저당입니다. 2025년의 임의경매개시결정, 강동헌 가압류, 신현범 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 근저당 자체도 경매 매각으로 소멸하므로 현 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 660,896,920원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 660,896,920원으로 신건입니다. 현 권리관계상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 660,896,920원입니다. 다만 동일하거나 유사한 물건의 최신 실거래 비교가격이 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 660,896,920원 | 651,887,951원 | 4,623,917,669원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 528,717,536원 | 521,030,361원 | 4,754,775,259원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 422,974,028원 | 416,344,288원 | 4,859,461,332원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 528,717,536원, 422,974,028원으로 낮아지지만 동시에 채권 미배당은 4,754,775,259원, 4,859,461,332원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당액은 현 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 각 회차 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리상 총취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 660,896,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,008,969원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 651,887,951원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 강동헌 | 75,805,620원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 5,275,805,620원, 채권자 예상배당은 651,887,951원이며 미배당은 4,623,917,669원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 금정구 남산동 ‘금정중학교’ 남측 인근이며, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상별 차량 접근 가능 여부에 차이가 있으며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재합니다.
- 이용상태. 다수 건물은 주택으로 이용되고, 일련번호 48은 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 블록조·벽돌조·철근콘크리트 및 벽돌조 등의 저층 건물이 포함되어 있으며 사용승인일자는 1979년·1980년·1982년·1983년·1988년·1990년·1994년 등입니다. 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못한 부분이 있습니다.
- 토지. 다수 토지는 서하향 완경사지에 택지조성된 부정형·가장형·사다리형·세장형 유사 토지로, 공동주택 또는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 대상별로 폭 3.5미터·4.5미터·5미터·6미터 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호 6은 지목이 도로이나 현황은 주거나지입니다.
- 토지 참고. 확인된 토지 항목은 면적 84.0㎡, 지목 도로, 공시지가 337,200원/㎡, 완경사·세로장방·세로한면(가) 조건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각 대상 전체 목록과 각 토지·건물의 위치를 매각물건명세서, 감정평가서 도면과 대조하세요.
- 목록 7번 지분. 지분매각 대상의 실제 사용관계와 다른 공유자의 점유·이용 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되는 만큼 위치·구조·실제 사용 상태와 공부상 건물과의 관계를 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 상대를 입찰 전에 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 지목 도로이나 현황 주거나지인 일련번호 6을 포함해 각 토지의 공부상 현황과 실제 이용 상태를 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교가격 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 연립·다세대·토지의 개별 가치와 일괄매각 전체 가치를 별도로 검증하세요.
- 배당과 인수 구분. 다올저축은행 등 채권자의 대규모 미배당은 현재 시뮬레이션상 매수인 승계액이 아닙니다. 등기상 인수와 채권자 미회수액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신 상태로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘물건 범위와 가격’
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 핵심이 명확합니다. 2022.04.29. 다올저축은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이를 곧바로 “쉬운 물건”이나 “싼 물건”으로 연결하면 안 됩니다. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 7번 지분매각, 임대관계 미상, 공부와 현황이 다른 토지까지 함께 확인해야 하고, 신건 660,896,920원을 검증할 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리 인수는 낮지만, 물건 구조와 가격 검증 난도는 높다입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 시장가 대비 메리트가 확인되기 전까지는 할인율 자체를 투자 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
