부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-34에 있는 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 현재 등기명의인은 남산역지역주택조합이고, 2022.04.01. 남산역지역주택조합추진위원회가 매매로 소유권을 취득한 뒤 2022.05.30. 명칭이 남산역지역주택조합으로 변경됐습니다. 핵심 권리는 2022.04.29. 주식회사다올저축은행의 채권최고액 5,200,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 뒤에서 별도로 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 실무 포인트는 권리순위만이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기 소멸 여부와 별개로 실제 점유자, 전입관계, 제시외 건물의 현황과 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-34 · 부산광역시 금정구 벅구산로 14-13 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 705,326,440원 / 705,326,440원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 다올저축은행 |
| 청구금액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 188.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,011,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2022.04.29. 근저당이 말소기준
2005.07.06. 설정됐던 부산은행 채권최고액 24,000,000원 근저당은 2011.09.01. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.04.29. 접수된 다올저축은행 채권최고액 5,200,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 최동민의 58,089,000원 가압류, 신영경의 76,076,000원 가압류, 다올저축은행의 임의경매개시결정, 신현범의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 705,326,440원, 시세 검증이 선행돼야 한다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 705,326,440원인 신건입니다. 배당상 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액도 705,326,440원입니다. 그러나 이 사건은 실거래 평균이나 최신 거래를 근거로 한 시세 비교가 확인되지 않으므로, 감정가 자체만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
가격 판단은 권리분석과 분리해야 합니다. 특히 연립·다세대와 토지가 함께 매각되고 제시외 건물까지 포함되는 사건은 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 하나만 대입하기보다, 토지·건물의 구성과 현황, 개별 매각대상 범위를 먼저 맞춘 뒤 적정 응찰가를 산정하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 705,326,440원 | 695,873,176원 | 4,638,291,824원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 564,261,152원 | 556,218,540원 | 4,777,946,460원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 451,408,921원 | 444,494,832원 | 4,889,670,168원 |
③ 예상배당표 (매각가 705,326,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,453,264원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 695,873,176원 |
| 갑구 8번 가압류 · 최동민 | 58,089,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신영경 | 76,076,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,453,264원을 제외한 매각대금이 다올저축은행 근저당 배당에 투입되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동, 금정중학교 남측 인근입니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있고, 감정평가에서는 대중교통 사정을 보통으로 평가했습니다.
- 토지. 면적 188.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,011,000원/㎡입니다.
- 감정평가상 이용. 평가대상에는 주택과 근린생활시설 및 주택이 포함돼 있으며, 위생·급배수설비가 기재돼 있습니다.
- 현황 확인. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못했고 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 어느 범위까지 함께 매각되는지 매각물건명세서·감정평가서·물건목록을 서로 대조하세요.
- 점유·전입 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입세대, 확정일자·보증금 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 다올저축은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-328호가 기재돼 있으므로 공동담보 부동산과 경매 진행 관계를 함께 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 705,326,440원을 기준으로 바로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일·유사 연립/다세대 및 토지의 실제 거래와 현황을 대조해 응찰가를 정하세요.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 배당요구 및 조세채권을 확인해야 합니다.
- 서류 최신성. 등기사항전부증명서 발행일 2026.09.04. 이후 변동 여부도 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 그러나 ‘현황 확인’이 핵심
이 사건은 2022.04.29. 다올저축은행 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분만 보면 권리관계는 비교적 명확합니다.
다만 일괄매각·제시외 건물 포함, 감정평가상 임대관계 미상, 실거래 시세 비교의 부재가 동시에 남습니다. 따라서 신건 최저가 705,326,440원을 싸다고 볼 근거는 없고, 실제 입찰 판단은 매각대상 범위와 점유관계, 유사 부동산 시세를 확인한 뒤 내려야 합니다. 등기상 권리는 통과, 현황·가격은 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
