🏷️ 645,508,800원 🧾 인수 0원 📉 미배당 4,652,896,838원 🏠 확인된 임차인 없음
부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 373-13의 연립·다세대 및 토지가 묶인 사건입니다. 등기상 소유자는 남산역지역주택조합이고, 2022.04.29. 주식회사다올저축은행이 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김진춘의 가압류 89,550,550원과 2025년의 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리순서 자체는 비교적 명확하지만 물건의 성격은 단순한 아파트 한 세대와 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있고, 목록 9번 건물은 건축물대장 기준 1층 72.43㎡, 2층 41.92㎡로 면적을 적용합니다. 또한 감정평가의 임대관계는 미상이므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 373-13 · 부산광역시 금정구 중앙대로 2080-16 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 645,508,800원 / 645,508,800원 (신건) |
| 청구액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 185.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,022,000원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 9번 건물면적은 건축물대장 기준 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.04.29. 다올저축은행 근저당입니다. 2023.05.18. 김진춘 가압류는 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.11.08. 다올저축은행이 먼저 임의경매를 개시했으나 2023.12.01. 취하돼 2023.12.11. 말소됐고, 이후 2025.03.07. 다시 임의경매가 개시됐습니다. 2025.03.31. 신현범의 강제경매개시결정도 말소기준권리 이후입니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준점이 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 645,508,800원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 신건 100%이고, 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 645,508,800원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 645,508,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,855,088원 |
| 1. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 636,653,712원 |
| 2. 가압류 · 김진춘 | 89,550,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,855,088원을 제외한 636,653,712원이 다올저축은행에 배당되고, 채권자 전체 기준 미배당은 4,652,896,838원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 645,508,800원 | 4,652,896,838원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 516,407,040원 | 4,780,707,580원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 413,125,632원 | 4,882,956,174원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정중학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 건물 중 다수는 주택으로 이용되고, 일부는 근린생활시설 및 주택으로 이용됩니다.
- 건물 연식. 감정평가 대상 건물의 사용승인일자는 1979.06.27.부터 1994.07.14.까지 분포합니다.
- 토지. 해당 토지 정보는 면적 185.0㎡, 지목 대, 완경사, 정방형, 세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역이 포함됩니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 연립·다세대와 토지가 함께 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 각 목록의 위치·경계·실제 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 목록 9번 면적 확인. 건물 면적은 건축물대장 기준 1층 72.43㎡, 2층 41.92㎡를 적용합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대·점유자·보증금·확정일자를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 645,508,800원을 곧바로 시세로 보지 말고 토지와 건물의 개별 가치 및 일괄매각 구성을 재검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 다올저축은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-328호가 기재돼 있으므로 배당과 담보 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.04.29. 다올저축은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 여기서 곧바로 ‘안전한 물건’이라는 결론만 내리면 부족합니다. 연립/다세대 + 토지의 일괄매각, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상, 실거래 비교자료 부재가 동시에 존재하기 때문입니다. 따라서 이 사건은 권리순위는 비교적 명확하지만 가격·점유·물건범위 검증이 핵심인 신건으로 보는 것이 적절합니다.
