부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-39, 3층 301호의 다세대주택으로 현칭은 ‘동양빌라’입니다. 등기상 현재 소유자는 남산역지역주택조합이며, 전신인 남산역지역주택조합추진위원회가 2021.06.23. 매매를 원인으로 135,000,000원에 취득한 뒤 2022.05.30. 명칭이 변경됐습니다. 말소기준은 2022.04.29. 설정된 다올저축은행 근저당으로 채권최고액은 5,200,000,000원입니다.
그 뒤 2023년 한 차례 임의경매가 개시됐다 취하로 말소됐고, 2025년 다시 다올저축은행의 임의경매와 허필연의 가압류, 신현범의 강제경매가 이어졌습니다. 현재 매각가를 120,000,000원으로 가정하면 집행비용을 뺀 대부분이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 주어진 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-39 3층301호 · 도로명 부산광역시 금정구 벅구산로 25 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 46.18㎡ · 현칭 ‘동양빌라’ |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.04.29. 다올저축은행 근저당권 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 청구액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2022.04.29. 다올저축은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2025.03.10. 허필연의 가압류 및 현재의 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.11.08. 개시됐던 임의경매는 2023.12.01. 취하돼 2023.12.11. 등기말소됐습니다.
② 실거래 비교 — 1.20억은 표본 평균의 81.8%
현칭 동양빌라(374-39), 전용 46.18㎡로 면적이 일치하는 제공 실거래는 3건입니다. 모두 2021.06 거래로, 최저 135,000,000원부터 최고 160,000,000원까지 분포합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 46.18㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 46.18㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.06 | 46.18㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 평균 | 46.18㎡ | 3건 | 146,666,666원 |
현재 최저매각가 120,000,000원은 실거래 평균 146,666,666원의 81.8%이고, 가장 최근 표시 거래인 145,000,000원보다도 낮습니다. 숫자만 비교하면 감정가 수준에서도 차이가 있습니다. 다만 비교 대상이 2021.06의 3건으로 제한돼 있으므로 이를 현재 시점의 확정 시세로 단정하기보다는 과거 동일면적 거래 기준선으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 가압류 · 허필연 | 75,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,275,550,000원 중 예상 배당은 117,520,000원이며, 미배당액은 5,158,030,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 5,158,030,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 5,181,678,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 5,200,532,400원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰 여부는 권리 인수액보다 취득가격에 직접 영향을 주는 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동, 금정중학교 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 다세대주택이며 현칭은 ‘동양빌라’입니다. 동일면적 기준 대상 전용면적은 46.18㎡입니다.
- 규모. 실거래 자료상 동양빌라(374-39)는 총 6세대, 사용승인일은 1990.02.05입니다.
- 토지. 토지면적 216.0㎡, 제2종일반주거지역, 지목 ‘대’, 완경사·가로장방형이며 공시지가는 1,011,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 거래표본. 동일면적 거래는 3건으로, 135,000,000원·145,000,000원·160,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래가 모두 2021.06에 집중돼 있으므로 2026.09 입찰가를 정할 때 추가적인 현재가 확인이 중요합니다.
- 소규모 빌라 특성. 총 6세대 규모이므로 거래 표본 자체가 적다는 점을 가격 상한 설정에 반영할 필요가 있습니다.
- 내부상태 확인. 내부마감재 등이 이해관계인 부재로 조사되지 않았으므로 수리비 변수를 별도로 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 다올저축은행 근저당은 공동담보목록 제2022-328호로 기재돼 있으므로 원본 등기와 배당관계를 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 2023년 경매 취하·말소와 2025년 현 경매, 가압류·강제경매 등기 상태를 입찰 직전 최신 등기부로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘81.8%’만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 등기상 말소기준이 분명하고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 권리 구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 120,000,000원은 제공 실거래 평균 146,666,666원의 81.8%이고, 동일면적 최저 실거래 135,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 숫자상 가격 차이는 분명합니다.
다만 실거래 표본은 2021.06의 3건이고, 총 6세대의 소규모 다세대라는 특성이 있습니다. 임대관계와 내부상태도 미상인 부분이 남습니다. 결론적으로 권리상 인수 위험은 낮지만, 2021년 거래가와의 단순 할인율만으로 현재 가치를 확정하기보다는 점유·내부상태와 현재 가격을 함께 확인해 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
