부산지방법원 2025타경21323. 등기상 소유자는 남산역지역주택조합이고, 말소기준권리는 2022.04.29 설정된 주식회사다올저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 김진춘 가압류 89,550,550원, 허필연 가압류 75,550,000원, 현재 경매개시결정과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
하지만 권리소멸만 보고 단순한 주거용 경매로 접근하기에는 확인할 것이 많습니다. 감정평가 내용에는 주택, 다세대주택 건부지, 근린생활시설 및 주택이 함께 나타나고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 적혀 있습니다. 또한 목록 26번은 등기사항전부증명서상 2층 건물이지만 현황은 지하실부 단층 건물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-41 · 부산광역시 금정구 벅구산로8번길 27 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 근린생활시설 및 주택 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 646,549,600원 / 646,549,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다올저축은행 / 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 177.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,011,000원/㎡ |
| 매각비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 26번 등기상 2층, 현황 지하실부 단층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2022.04.29 접수된 다올저축은행 근저당권입니다. 이후 김진춘 가압류, 현재 임의경매개시결정, 허필연 가압류, 신현범 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.11.08의 종전 임의경매개시결정은 2023.12.01 취하되어 2023.12.11 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 646,549,600원
감정가와 현재 최저매각가는 모두 646,549,600원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 시장 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 646,549,600원 | 637,684,104원 | 4,727,416,446원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 517,239,680원 | 509,667,283원 | 4,855,433,267원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 413,791,744원 | 407,253,827원 | 4,957,846,723원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만, 배당되지 못하는 채권액은 오히려 커집니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 각 회차 시뮬레이션 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 646,549,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,865,496원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 637,684,104원 |
| 3. 가압류 · 김진춘 | 89,550,550원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 허필연 | 75,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,365,100,550원 중 현재 회차 예상 배당액은 637,684,104원, 미배당은 4,727,416,446원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 대상에는 주택과 근린생활시설 및 주택이 포함돼 있고, 관련 토지는 공동주택·다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록 26번은 등기사항전부증명서상 2층 건물이지만 현황은 지하실부 단층 건물입니다.
- 입지. 금정중학교 남측 인근이며 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있고 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지별로 3.5미터, 4.5미터, 5미터, 6미터 도로 접면 내용이 확인됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 남산동 374-41 토지는 177.0㎡, 지목 대, 완경사, 공시지가 1,011,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인이 우선입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 실제 포함 범위와 각 목록의 현황을 원본 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 목록 26번 현황 차이 확인. 등기상 2층과 현황 지하실부 단층의 차이가 매각·사용·철거·대출에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 646,549,600원의 시장 적정성을 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 미배당액이 크더라도 예상 인수액은 0원입니다. 등기권리 소멸과 채권 미회수는 별개로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·건물 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 물건 자체가 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2022.04.29 다올저축은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 일괄매각·제시외 건물·목록 26번 현황 차이·임대관계 미상이 한꺼번에 존재합니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 646,549,600원의 시장 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 등기소멸 여부보다 실제 매각범위·점유·건물 현황·가격 검증에 있습니다.
