부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-23의 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 현재 등기명의는 남산역지역주택조합이고, 2022.03.24. 남산역지역주택조합추진위원회 명의로 소유권이전된 뒤 2022.10.14. 명칭이 변경됐습니다. 핵심 권리는 2022.04.29. 설정된 주식회사다올저축은행 근저당권 5,200,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년의 임의경매·강제경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기부에 현재 살아 있는 선순위 전세권은 없습니다. 과거 권나영 명의 전세권 70,000,000원이 2017.12.21. 설정된 이력은 있으나 2019.11.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 그 과거 전세권 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유·전입·보증금·확정일자를 확인하지 않은 상태에서 “대항력 임차인이 전혀 없다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-23 · 부산광역시 금정구 벅구산로 14-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 토지 | 155.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,022,000원/㎡ |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 578,191,360원 / 578,191,360원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 권리분석의 기준점은 2022.04.29. 다올저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이고 공동담보목록은 제2022-328호입니다. 2023.11.08. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 한 차례 있었으나 2023.12.01. 취하돼 2023.12.11. 말소됐고, 이후 2025.03.10. 다시 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.03.31. 신현범의 강제경매개시결정도 추가됐지만 모두 말소기준권리 이후 권리입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 578,191,360원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 연립·다세대와 토지가 함께 매각되고 제시외 건물까지 포함되는 사건은 아파트처럼 표준화된 동일 평형 실거래 평균만으로 비교하기 어렵기 때문에, 실제 입찰가 상한은 별도의 현장·시세 확인 후 정하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 578,191,360원 | 570,009,446원 | 4,629,990,554원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 462,553,088원 | 455,527,557원 | 4,744,472,443원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 370,042,470원 | 364,061,875원 | 4,835,938,125원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금과 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 권리 인수 증가 문제는 나타나지 않습니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 80%나 64% 가격이라는 이유만으로 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 578,191,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,181,914원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 570,009,446원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,181,914원을 제외한 570,009,446원이 다올저축은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 4,629,990,554원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘금정중학교’ 남측 인근이며, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 155.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 1,022,000원/㎡이며 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 건물 이용. 감정요항의 대상군에는 주택으로 이용되는 건물들이 포함되어 있고, 매각 비고에는 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입 및 점유관계를 대조해 대항력 가능 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각조건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지·건물·제시외 건물의 실제 현황과 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 다올저축은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-328호가 기재되어 있습니다. 공동담보 대상과 본건의 관계를 확인하세요.
- 경매기록 확인. 2023년 임의경매는 취하·말소됐고, 현재는 2025.03.10. 임의경매 및 2025.03.31. 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 근거가 제시되지 않았으므로 감정가 578,191,360원 또는 유찰가만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2022.04.29. 다올저축은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재·유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 그러나 감정요항의 임대관계가 미상이고, 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 물적 확인사항이 남습니다. 더구나 최근 실거래 시세가 없어 신건 최저가 578,191,360원이 시장가격 대비 싼지 비싼지도 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유·매각범위·가격은 확인 후 판단입니다.
