부산지방법원 2025타경21323. 금정구 남산동 51-4, 2층 203호 다세대 물건입니다. 소유 명의는 남산역지역주택조합이며, 2021년 4월 15일 매매를 원인으로 120,000,000원에 취득한 뒤 2022년 4월 29일 다올저축은행 앞으로 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임차권등기와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기순위만 보고 “임차권도 뒤니까 끝”이라고 단순화하면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 임차권등기에는 2018.06.14 전입, 2018.06.15 확정일자가 기재되어 있어 말소기준인 2022.04.29보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖는 권리이지만, 현재 139,000,000원 매각가 가정에서는 보증금 47,500,000원이 전액 배당되고 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 51-4 2층203호 · 도로명 부산광역시 금정구 벅구산로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주택 이용 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 · 2021.04.15 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다올저축은행 / 4,240,661,512원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 을구 7번 다올저축은행 근저당권 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입이 있지만 현재 배당상 인수 0원
과거 금정농업협동조합의 근저당권들은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.04.29 다올저축은행 근저당권입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 2024.06.03 등기됐지만, 그 등기 내용상 전입일은 2018.06.14, 확정일자는 2018.06.15로 말소기준보다 빠릅니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 권리, 실제 임차인 0명
| 권리자 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 승계·보증기관 | 건물 전부 | 2018.06.14 2018.06.15 | 47,500,000원 | 대항력 有 우선변제 현재 인수 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 2,746,000원을 공제한 뒤 한국토지주택공사 보증금 47,500,000원이 전액 배당되고, 다올저축은행에 88,754,000원이 배당됩니다. 따라서 현재 회차 매수인의 예상 인수액은 0원입니다. 제공된 1회·2회 유찰 시나리오 역시 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 가격 비교 — 2022년 단일 실거래와 사실상 같은 가격
금준주택은 총 11세대, 준공일 1980.02.14로 확인됩니다. 비교 가능한 동일면적 52.56㎡ 실거래는 2022년 3월 1층 139,920,000원 한 건입니다. 현재 최저가 139,000,000원은 이 금액의 99.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 52.56㎡ | 1 | 139,920,000원 |
| 비교 | 52.56㎡ | — | 최저가 139,000,000원 = 99.3% |
수치상으로는 실거래보다 920,000원 낮지만 차이는 0.7%에 불과합니다. 게다가 비교 표본이 1건이고 거래 시점도 2022년 3월이므로, 이를 근거로 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 현재 회차의 실질취득액도 인수액 0원을 전제로 최저가와 같은 139,000,000원이므로, 확인 가능한 실거래 기준으로는 가격 메리트가 거의 없는 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,746,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 47,500,000원 | 47,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 88,754,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 보증금 47,500,000원이 전액 배당되고 다올저축은행에는 88,754,000원이 배당됩니다. 다올저축은행 채권최고액 기준 미배당액은 5,111,246,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 139,000,000원 | 88,754,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 111,200,000원 | 61,343,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 88,960,000원 | 39,458,720원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 금정구 남산동 금정중학교 남측 인근. 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 다세대 물건이며 감정평가상 해당 주거군은 주택으로 이용 중입니다. 현칭은 ‘금준주택’입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 450.0㎡, 공시지가 1,043,000원/㎡, 도로접면 소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 11세대·1980년 준공의 소규모 노후 다세대이고 확인되는 동일면적 거래가 1건이라, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 시 수요 확인을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 한국토지주택공사의 전입일 2018.06.14, 확정일자 2018.06.15, 보증금 47,500,000원 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 배당 결과 확인. 현재 계산상 인수 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변수가 있으면 배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 139,000,000원이 2022.03 실거래 139,920,000원과 거의 같아 신건에는 뚜렷한 가격 할인폭이 없습니다.
- 시세 표본 부족. 동일면적 거래가 1건뿐이므로 주변 다세대·유사 면적의 현재 호가와 실거래를 추가 확인해 입찰 상한을 보수적으로 정하는 것이 필요합니다.
- 노후도·현황 확인. 준공일 1980.02.14인 소규모 주택이므로 내부 상태·수선비·공용부 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최종본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 가격까지 싼 것은 아니다
이 사건의 핵심은 선순위 전입을 가진 임차권등기가 존재하지만 현재 배당 가정에서는 보증금 47,500,000원이 전액 처리되어 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 권리 구조만 놓고 보면 현재 회차의 부담은 제한적입니다.
그러나 가격 측면에서는 신중해야 합니다. 현재 실질취득액 139,000,000원은 확인 가능한 동일면적 실거래 139,920,000원의 99.3%로 거의 같은 수준이고, 그 실거래조차 2022년 3월 한 건뿐입니다. 총 11세대, 1980년 준공의 소규모 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리는 현재 배당 기준 인수 0원, 가격은 보수적 접근이 맞는 사건입니다.
