부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 374-60의 연립·다세대 및 토지가 함께 걸린 사건입니다. 현재 소유자는 남산역지역주택조합으로 표시돼 있고, 말소기준권리는 2022.04.29. 설정된 주식회사다올저축은행 채권최고액 5,200,000,000원 근저당입니다. 이 근저당 이후 들어온 2025.03.10. 임의경매개시결정과 2025.03.31. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 한국토지주택공사의 전세권 50,000,000원, 금정농업협동조합 근저당 49,800,000원, 부산은행 근저당 33,000,000원 등이 나타나지만 모두 이미 말소된 이력입니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 반면 신청채권액은 4,240,661,512원에 달하고, 현재 회차에서도 담보권자에게 돌아가는 예상배당은 490,090,350원에 그쳐 채권 전액 회수와는 거리가 큽니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측의 회수 부족분이라는 점을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-60 · 부산광역시 금정구 벅구산로8번길 35-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 토지 | 162㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 791,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 497,465,000원 / 497,465,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정자료의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 특정돼 대항력·우선변제·승계액을 계산해야 하는 사건은 아니지만, 실제 점유자가 누구인지까지 확정됐다고 단정할 단계도 아닙니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본, 현장 점유를 서로 대조하는 것이 안전합니다.
② 배당 구조 — 채권자 미배당은 크지만 매수인 승계는 0원
현재 최저매각가 497,465,000원을 전액 매각대금으로 가정하면, 집행비용 추정액 7,374,650원을 먼저 공제한 뒤 다올저축은행 근저당에 490,090,350원이 배당됩니다. 채권최고액 5,200,000,000원을 기준으로 한 미배당은 4,709,909,650원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,374,650원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 490,090,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상배당입니다. 채권자의 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권자 회수액도 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 497,465,000원 | 490,090,350원 | 4,709,909,650원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 397,972,000원 | 391,600,392원 | 4,808,399,608원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 318,377,600원 | 313,120,314원 | 4,886,879,686원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려가도 임차보증금이나 선순위 권리의 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 제시된 세 회차 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 회차별 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 현재가가 감정가와 같은 신건인 만큼, 단순히 유찰률만으로 적정가를 판단하기보다 건물 상태·토지 조건·점유와 일괄매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 소재 금정중학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하며, 감정자료상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태에는 주택 및 일부 근린생활시설·주택 대상이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 162㎡, 지목 대, 완경사·자루형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 종합의료시설에 접합니다. 공시지가는 791,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시값은 없습니다. 다만 감정자료에서는 이해관계인 부재로 일부 내부마감재를 조사하지 못한 대상이 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.04.29. 을구 6번 다올저축은행 근저당이 기준입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정자료의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이므로 건물과 토지 중 정확히 어떤 항목이 함께 매각되는지 원문 목록을 대조하세요.
- 토지 조건. 토지면적 162㎡, 완경사·자루형, 도로접면 세로한면(불) 조건을 현장에서 확인하세요.
- 채권액 착시 주의. 담보권 미배당액이 4,709,909,650원으로 크지만 현재 배당계산상 그 금액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 대상번호와 범위를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “현장 확인 필요”를 동시에 봐야 한다
권리관계의 중심은 단순합니다. 2022.04.29. 다올저축은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 경매개시결정은 소멸하며, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 큰 채권 미배당이 존재하지만 이는 채권자의 회수 부족분이지 낙찰자에게 그대로 넘어오는 금액이 아닙니다.
다만 이 사건은 연립·다세대와 토지가 묶인 일괄매각이고, 감정자료의 임대관계가 미상입니다. 따라서 “등기상 인수 없음”만 보고 절차를 끝낼 물건은 아닙니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만, 점유·매각범위·현장 조건은 반드시 재확인. 이 사건의 핵심은 바로 그 구분입니다.
