수원지방법원 2024타경53957. 평택고덕아이파크 102동 4층 425호 오피스텔입니다. 감정가는 182,000,000원, 현재 최저매각가는 62,426,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 148,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권과 농협은행·국민은행·신용보증기금의 가압류, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

배당 시뮬레이션도 같은 결론입니다. 62,426,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,523,668원을 제외한 60,902,332원이 서울축산업협동조합에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 전체 채권 미배당액은 5,595,647,714원이지만, 이 미배당 채권 자체를 낙찰자가 금전채무로 떠안는 것으로 계산되지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 민간임대주택등기는 확인 필요

말소기준은 2022.03.21 접수 제11469호 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.05.31 한국캐피탈주식회사 근저당권 4,800,000,000원과 2024년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 피티골드제삼차주식회사 근저당권 2,400,000,000원은 2023.03.27 해지로 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 범위 확인이 핵심

현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 24명입니다. 모두 전입일이 말소기준일 2022.03.21보다 늦어 기록상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 대부분 점유 부분과 보증금이 명확하지 않고, 손동우는 점유 부분이 424호 전부로 기재되어 있어 425호와 직접 대응하는 점유관계는 구분해 확인해야 합니다. 실제 임차인으로 기재된 24명 가운데 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 62,426,000원으로 감정가 182,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 43,698,200원, 5회 유찰 시 시나리오는 30,588,739원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)

현재 회차 매각가 62,426,000원 가정 시 총 채권액 5,656,550,046원 중 60,902,332원이 채권자에게 배당되고 5,595,647,714원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔이며, 욕실·방 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 남서측 인근으로, 오피스텔·쇼핑몰 등 근린생활시설과 산업단지가 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 27층 건물입니다.
• 설비. E/V, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·발신, 스프링클러, 지하주차장 및 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 지목 대, 토지이용상황 상업용, 토지면적 16,362㎡, 공시지가 4,416,000원/㎡입니다.
• 도로. 동측 약 35m, 남측·북측 약 15m, 서측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
• 제한. 철도보호지구·가축사육제한구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.6.21.-2026.6.20.으로 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 접수 제10930호의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
• 425호 실제 점유자 특정. 조사 인원 24명 대부분의 점유 부분이 미상이고 손동우는 424호 전부로 적혀 있으므로, 425호 점유관계를 별도로 맞춰봐야 합니다.
• 보증금 미상 인원 확인. 손동우의 보증금 5,000,000원·월세 730,000원 외에는 다수 인원의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 명도·배당관계 확인이 필요합니다.
• 배당요구 확인. 류정호는 2025.01.09, 조성준은 2024.12.19 배당요구가 확인됩니다. 확정일자와 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 62,426,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 자료가 없으므로, 감정가 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
• 배당 변수 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 확인할 것이 많은 3회 유찰 오피스텔

이 사건의 금전 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 서울축산업협동조합 근저당 이후의 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 결론을 여기서 끝내기는 어렵습니다. 현황조사 등에 확인된 인원이 24명이고 대부분 점유범위와 보증금이 명확하지 않으며, 말소기준과 같은 날 더 먼저 접수된 민간임대주택등기도 존재합니다.

가격 역시 감정가 182,000,000원에서 62,426,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원이나, 점유관계·민간임대주택등기·시장가격을 추가 확인해야 하는 3회 유찰 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.