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판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.12 4회 · 최저 39,376,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경53957 · 평택지원 · 오피스텔
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
93,100,000 9,310만 감정가 164,000,000원
감정가의 56% 2026-07-20 낙찰
최저매각가 80,360,000원 최저가 대비 +15%
낙찰일
07-20 낙찰 완료
평택지원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
803만원
최저가의 10% · 8,036,000원
실거래 대비
▼ 45.8% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.72억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험은 없지만 대규모 미배당 권리와 오피스텔 환금성 리스크가 큰 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

권리는 소멸하지만, 채권 구조가 무겁다 — 평택고덕아이파크 1105호

수원지방법원 2024타경53957 · 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 11층1105호
감정가 164,000,000원 · 최저매각가 80,360,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 임의경매
48
매력지수 C등급 · 인수 위험은 없지만 대규모 미배당·오피스텔 환금성 부담으로 보수 접근 필요
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만, 총 채권 56억대 중 55억 이상 미배당 구조와 최근 시세 검증 부재로 높은 점수를 주기 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정가 대비 49%까지 내려온 현재 최저가 이면에는 56억대 채권 중 대부분 미배당이라는 복잡한 채권 구조가 있습니다. 권리는 깨끗하지만 오피스텔 특성상 환금성과 실제 가치 검증이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
164,000,000원 / 80,360,000원
2회 유찰
실질취득
80,360,000원
인수액 0원
미배당 예상
5,557,036,526원
채권 구조 부담
핵심지표
오피스텔
환금성 확인 필요

수원지방법원 2024타경53957. 경기도 평택시 장당동 평택고덕아이파크 제102동 11층 1105호 오피스텔입니다. 소유자는 천상기 씨이며, 말소기준권리는 2022.03.21 설정된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 확인되지 않습니다.

다만 이 물건은 일반적인 ‘유찰 저가 물건’으로만 보기 어렵습니다. 배당 구조상 선순위 근저당 일부만 배당되고 뒤따르는 채권은 대부분 미배당됩니다. 매수인 입장에서는 인수 위험은 없지만, 물건 자체의 시장성·환금성을 따져야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경53957 (임의경매)
소재지경기도 평택시 경기대로 945, 102동 11층1105호 (장당동, 평택고덕아이파크)
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 욕실, 방1 등 이용
소유자천상기
감정가 / 최저가164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구서울축산업협동조합 / 3,036,169,201원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 갑구 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다. 임차인은 다수 조사되었으나 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다.

② 임차인 현황 — 대항력 있는 임차인 없음

임차인전입일보증금판정
박하연 외 현황조사 임차인2024.03.04 등미상대항력 없음
손동우2022.04.195,000,000원대항력 없음
⚠️ 임차인 확인 포인트 현황조사상 전입자는 존재하지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 일부 보증금은 미상으로 확인되어 매각 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,846,480원
서울축산업협동조합 근저당127,000,000원78,513,520원
한국캐피탈주식회사 근저당4,800,000,000원0원
농협은행 가압류 등581,734,660원0원
국민은행·신용보증기금126,815,386원0원
소유자 교부-0원

최저매각가 기준 배당에서는 선순위 서울축산업협동조합 근저당 일부만 배당되고, 총 채권 5,635,550,046원 중 대부분이 미배당 예상입니다. 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분 (8,036만원)
감정가 vs 최저가
최저가는 감정가의 49% 수준이나 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저평가는 판단할 수 없습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 대항력도 확인되지 않아 인수 위험은 0원입니다.
⛔ 투자 관점 유찰로 가격은 낮아졌지만 오피스텔은 아파트보다 거래층이 제한될 수 있습니다. 최근 시세 검증 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 확정하면 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 평택시 모곡근린공원 남서측 인근으로 오피스텔·쇼핑몰·근린생활시설·산업단지가 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있어 교통 사정은 양호합니다.
  • 용도. 오피스텔 이용 중이며 복층·단층 구조가 혼재하는 건물입니다.
  • 규제. 준주거지역, 장당지구 지구단위계획구역, 철도보호지구 등이 포함되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 인수 여부 확인. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않아 인수금액은 0원으로 판단됩니다.
  • 시세 확인. 최근 거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정하지 마세요.
  • 환금성 점검. 오피스텔은 임대수요·매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
  • 배당 구조 확인. 대규모 미배당 채권이 존재하므로 권리분석보다 물건 가치 검증이 중요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격 판단은 별도”

이 물건은 권리상으로는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인이 떠안을 금액도 없습니다. 하지만 높은 채권 규모와 오피스텔이라는 상품 특성 때문에 낮아진 최저가 자체만으로 매력을 판단하기 어렵습니다. 권리는 합격이지만, 최종 판단은 환금성과 실제 가치 확인이 결정합니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·배당자료를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 평택시 경기대로 945, 102동 11층1105호 (장당동,평택고덕아이파크)

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