수원지방법원 2024타경53957. 평택고덕아이파크 102동 6층 625호 오피스텔입니다. 감정가는 185,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 63,455,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권 148,000,000원이고, 이후 설정된 한국캐피탈 근저당과 농협은행·국민은행·신용보증기금의 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 점유자는 24명이고, 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.21. 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 다만 대부분의 보증금이 확인되지 않았고, 손동우는 424호 전부로 기재돼 있어 대상 625호와의 점유관계는 입찰 전에 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53957 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 6층625호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 천상기 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2022.03.21. · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 63,455,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,036,169,201원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔(욕실·방 등)로 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.21. 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.05.31. 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권과 2024년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다. 2022.07.28. 설정된 피티골드제삼차주식회사 근저당은 2023.03.27. 이미 말소됐습니다.
② 점유자 현황 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박하연 | 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 지석환 | 미상 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 손동우 | 424호 전부 | 2022.04.19 | 5,000,000원 / 730,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 김경영 | 미상 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박현우 | 미상 | 2023.02.09 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이우익 | 미상 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이상희 | 미상 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김민경 | 미상 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 황현영 | 미상 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 권용대 | 미상 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 문연제 | 미상 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 서인혁 | 미상 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이명찬 | 미상 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 진승윤 | 미상 | 2024.01.25 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 윤성원 | 미상 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이호섭 | 미상 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 신현준 | 미상 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 남현아 | 미상 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 변준혁 | 미상 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박기동 | 미상 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 류정호 | 미상 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 2025.01.09 |
| 최민성 | 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 임형춘 | 미상 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 조성준 | 미상 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 2024.12.19 |
실제 임차·점유자로 기재된 사람은 24명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인된 사람이 없고, 손동우를 제외하면 보증금도 확인되지 않았습니다. 류정호는 2025.01.09., 조성준은 2024.12.19. 배당요구를 한 것으로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,542,190원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 61,912,810원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 265,334,054원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 316,400,606원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 19,715,386원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 107,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,656,550,046원 중 채권자 예상배당은 61,912,810원이며, 미배당액은 5,594,637,236원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 185,000,000원의 34.3%인 63,455,000원입니다. 4회 유찰 시 44,418,500원, 5회 유찰 시 31,092,949원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 물건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 남서측 인근이며, 오피스텔·쇼핑몰 등 근린생활시설과 산업단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하 6층·지상 27층 건물로, 시스템창호와 E/V·위생급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·지하주차장·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔은 욕실·방 등으로 이용되고 있으며 일부는 복층, 일부는 단층입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 토지면적은 16,362㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 35m, 남·북측 약 15m, 서측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 625호 실제 점유자 특정. 현황조사상 다수의 전입자가 확인되므로 현재 625호를 누가 점유하는지 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 대부분 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 없음 판정과 별개로 명도·배당관계 확인을 위해 임대차 내역을 점검해야 합니다.
- 424호 기재 확인. 손동우의 점유부분은 424호 전부로 기재돼 있으므로 대상 625호와 직접 관련되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰을 전제하지 말고, 동일 단지·유사 호실의 최근 실거래와 임대수익 수준을 먼저 확인해야 합니다.
- 배당 미충족. 현재 매각가 가정에서 총 채권 미배당액은 5,594,637,236원입니다. 매수인 인수액은 0원이지만 배당관계 자체는 매우 큰 부족 상태입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실제 점유 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이지만, 시세와 점유 확인이 먼저”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후의 주요 담보·압류 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 24명의 전입자도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 감정가 185,000,000원에서 세 차례 유찰돼 63,455,000원까지 내려왔다는 숫자만 보고 가격을 합격시키기는 어렵습니다. 최근 실거래 시세가 없어 63,455,000원이 실제 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 부족하고, 현황조사상 점유자가 다수이며 보증금 미상 항목도 많습니다. 민간임대주택등기까지 별도로 확인해야 합니다. 결론은 금전 인수는 0원으로 정리되지만, 점유·등기 확인이 필요한 C등급 물건입니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 실제 625호의 점유관계와 현재 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
