수원지방법원 2024타경13639. 이번 물건은 화성시 병점동로 151-1에 위치한 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가상 건물 전체는 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 제2종근린생활시설 1개 호실과 다세대주택 25개 호실로 이용되고 있습니다. 경매 대상인 101호를 일반 아파트나 주거용 다세대주택으로 평가해서는 안 됩니다.

등기부에서는 2013년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 2건이 확인됩니다. 채권최고액은 각각 855,600,000원, 104,400,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 605,000,000원 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

문제는 등기상 권리관계와 실제 점유관계를 구분해야 한다는 점입니다. 확인된 전입일은 모두 2013년 말소기준권리보다 늦지만, 근린시설에 대한 임차인의 영업 여부, 사업자등록, 실제 점유 부분은 전입일만으로 확정할 수 없습니다. 특히 건물 전체의 전입 관련 기재와 경매 대상인 101호의 점유자를 정확히 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준

을구 1번 근저당권은 2013년 1월 7일 설정됐으며 채권최고액은 855,600,000원입니다. 당시 채무자는 김하성이었으나 2016년 7월 15일 계약인수로 채무자가 김회만으로 변경됐습니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 역시 채무자가 김회만으로 변경됐습니다.

을구 1번에는 공동담보목록 제2012-1664호가, 을구 2번에는 공동담보목록 제2013-77호가 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 채권최고액을 이 101호에만 발생한 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 채권잔액과 공동담보 관계는 채권계산서 및 등기 원본을 통해 확인해야 합니다.

② 임차인·전입관계 — 101호 해당성 확인이 핵심

현황조사 및 매각물건명세서 관련 기록에는 총 25명이 등장합니다. 이 중 김정희는 사용부분이 101호 65.8100㎡로 특정돼 있고, 보증금 30,000,000원, 월차임 1,540,000원이 기재돼 있습니다. 나머지 인물은 해당 호실의 사용부분이 특정되지 않아 건물 전체의 전입 관련 인물인지, 실제 경매 대상 101호의 점유자인지 구분이 필요합니다. 따라서 조사 기재 인원 25명을 곧바로 101호의 실제 임차인 수로 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 2013.01.07 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자 및 배당순위가 확인되지 않은 경우 우선변제는 미상으로 표시했습니다. 승계 신고로 분류된 인물은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 255,100,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 4,371,400원을 공제한 250,728,600원이 선순위 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 후순위 근저당권과 주택도시보증공사 가압류에는 배당금이 남지 않습니다.

채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액·공동담보 배당관계는 최종적으로 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

신건 최저매각가는 255,100,000원입니다. 제시된 회차별 시나리오에서 1회 유찰 시 204,080,000원, 2회 유찰 시 163,264,000원으로 내려갑니다. 다만 이 금액이 실제 시장가치보다 낮은지는 확인되지 않습니다.

모든 시나리오에서 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권자 배당액이 감소하면서 미배당액이 커지지만, 매각으로 소멸하는 후순위 권리의 미배당액을 매수인이 부담하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 10m의 병점로, 남서측으로 폭 약 5m의 병점동로에 접합니다.
• 건물. 2012.12.26 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽은 화강석타일·치장벽돌, 창호는 알루미늄·플라스틱 새시 및 복층유리 등으로 구성됩니다.
• 설비. 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 414.0㎡, 공시지가는 1㎡당 1,806,000원으로 기재돼 있습니다. 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다. 향후 근린시설의 영업 용도에 따라 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 사용상태와 시설 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 건물의 근린시설 101호는 주거용 호실과 이용 목적이 다르므로 주변 주거용 거래가격을 직접 시세로 적용하기 어렵습니다. 실제 임대수익, 공실 가능성, 상가 수요 및 전용면적을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호 실제 점유자 확인. 김정희의 점유 여부와 나머지 전입 관련 인물들의 사용부분을 확인하세요. 건물 전체 인물의 전입기록을 101호 점유관계와 구분해야 합니다.
• 상가 임대차관계. 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자, 임대차계약서, 실제 보증금 및 월차임 지급관계를 확인하세요.
• 배당요구 원본. 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화의 배당요구 관련 접수기록과 101호 해당성을 대조하세요.
• 말소기준권리. 2013.01.07 수산업협동조합중앙회 근저당권과 공동담보목록 제2012-1664호 및 제2013-77호를 확인하세요.
• 경매 대상 면적. 101호 사용부분으로 기재된 65.8100㎡와 등기상 전유부분 면적 및 감정평가 대상 면적이 일치하는지 확인하세요.
• 권리분석과 배당 분리. 채권총액 1,565,000,000원과 미배당액 1,314,271,400원은 매수인이 부담할 금액과 다릅니다. 다만 임차인 최우선변제와 실제 배당순위는 별도 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 근린시설의 실제 매매가격, 임대료 및 공실 현황을 확인한 후 응찰가를 산정하세요.
• 명도·관리비. 점유자와 영업관계에 따른 인도 절차, 미납 관리비 및 시설 원상복구 비용 가능성을 조사하세요.
• 최종 서류. 2026.11.17 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 경매 진행사항을 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸은 명확, 점유와 가격은 보류”

수원지방법원 2024타경13639는 등기상 권리순위만 보면 말소기준이 분명한 임의경매입니다. 2013년 선순위 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차·전입 관련 25명이 조사에 등장하고, 경매 대상 101호의 사용부분이 명시된 김정희의 임대차보증금은 30,000,000원입니다. 나머지 인물들의 해당 호실 점유 여부가 구분되지 않았고, 상가 임대차의 사업자등록과 점유관계도 확정되지 않았습니다.

또한 신건 최저매각가 255,100,000원에 대해 직접 비교 가능한 근린시설 실거래가격이 없으므로 현재 가격을 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 대규모 미배당 발생 자체는 매수인 인수채무가 아니지만, 배당관계와 실제 임대차관계는 별도로 검토해야 합니다.

종합 판단은 C등급(47점). 등기상 권리소멸 구조는 비교적 명확하지만, 근린시설 특유의 점유·임대차 불확실성과 시세 검증 부족이 핵심 감점 요인입니다. 101호 점유자 확정과 실거래·임대수익 검증 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 타당합니다.