수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 5층 502호에 소재한 다세대주택 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 81,300,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 소유자는 김회만으로, 2016년 5월 3일 매매를 원인으로 2016년 7월 15일 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 85,500,000원입니다.

이 사건의 말소기준권리는 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 855,600,000원 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사의 605,000,000원 가압류와 국세 관련 압류 2건이 등재됐지만, 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

문제는 점유관계입니다. 현황조사상 전입자가 24명이고 이 중 6명은 배당요구가 확인됩니다. 그러나 전입자 대부분의 호수가 특정되지 않으며, 호수가 확인되는 김정희는 101호로 기재되어 있어 경매 대상인 502호와 구분해야 합니다. 전입자 숫자만으로 502호의 점유자를 단정할 수 없고, 실제 점유 및 명도 부담은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

이 사건의 권리분석 기준은 2013년 1월 7일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 수산업협동조합중앙회이며 채권최고액은 855,600,000원입니다. 이후 채무자가 김회만으로 계약인수된 기록도 확인됩니다.

신청채권자 수협은행의 경매 청구액은 745,856,001원입니다. 이는 등기상 근저당권 채권최고액 855,600,000원과 구분해야 합니다. 채권최고액은 실제 대출잔액이나 현재 채무액과 동일한 개념이 아니므로, 정확한 채권잔액은 별도 확인 대상입니다.

② 임차인·전입자 현황 — 24명, 그러나 502호 점유 확인이 우선

아래 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2013년 1월 7일 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력은 확인되지 않습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않는 경우 우선변제권 및 배당 범위는 별도 판단해야 합니다.

현황조사상 전입자 24명 중 배당요구가 확인되는 인원은 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화 등 6명입니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 우선변제권은 확정일자와 임대차 내용을 확인해야 합니다.

②-1 권리상 인수와 명도 부담은 구분

배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차관계는 일반적으로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차권의 소멸과 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다.

• 권리 인수. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 전입일. 확인된 전입일은 모두 2013.01.07 말소기준권리 설정일 이후입니다.
• 보증금. 김정희 외 다수의 보증금이 미상이며 확정일자도 확인되지 않아 개별 배당권 분석이 필요합니다.
• 배당요구. 6명의 배당요구가 확인되지만, 배당요구만으로 보증금 전액 배당이 보장되는 것은 아닙니다.
• 명도. 대상 502호에 실제 점유자가 있다면 인도명령, 점유이전 여부 및 이사 협의 등을 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 판단할 수 없다

단지명은 힐링하우스이며, 단지 통계상 세대수는 24세대, 준공일은 2012.12.26입니다. 비교 기준면적은 16.83㎡로 확인되지만, 해당 면적과 일치하는 거래 표본이 확인되지 않아 현재 최저가와 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격을 산출할 수 없습니다.

건물은 2012년 사용승인된 공동주택으로, 감정평가서에는 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 단지 통계의 24세대와 감정평가서의 25개호가 서로 다르므로 건물 전체 구성과 경매 대상 호수의 동일성도 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)

집행비용 1,863,400원과 근저당권자 배당 79,436,600원을 합하면 매각대금 81,300,000원입니다. 근저당권과 HUG 가압류는 대부분 배당받지 못하는 구조입니다. 이 채권 미배당액은 채권자들의 회수 부족액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개

유찰에 따른 매각가격 하락은 선순위 채권자의 회수 부족을 키웁니다. 그러나 현재 권리구조에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 따라서 유찰 후 가격만 낮아졌다고 입찰 메리트가 자동으로 발생하는 것은 아닙니다. 이 사건은 특히 대상 호수의 실제 점유관계와 비교 가능한 거래가격이 확인되어야 가격 판단을 할 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 진안중학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 지상 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측은 폭 10m 정도의 병점로, 남서측은 폭 5m 정도의 병점동로와 접합니다.
• 건물. 2012.12.26 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택입니다. 원룸형 도시형주택으로 이용되며 다세대주택 25개호와 근린생활시설 1개호가 기재되어 있습니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
• 토지. 평지의 주상용 건부지이며 북동측 및 남서측 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 소규모 다세대주택으로 거래가격을 비교할 수 있는 표본이 확보되지 않았습니다. 실제 매수 수요와 매각 가능 가격은 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 502호 점유 확인. 전입자 24명 중 실제로 502호에 거주하는 사람이 누구인지 현장조사와 전입세대 확인자료를 대조해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 김정희의 보증금 30,000,000원은 101호로 기재되어 있으므로 502호의 보증금으로 합산하지 마세요. 다른 전입자의 호수와 임대차 조건도 개별 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화의 배당요구 내역과 실제 임대차관계를 확인하세요.
• 확정일자 및 우선변제. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 우선변제권 및 배당 범위를 단정하지 마세요.
• 명도 계획. 권리상 인수액이 0원이어도 점유자가 존재하면 별도 명도 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.
• 실거래 비교. 비교 기준면적 16.83㎡와 일치하는 실거래 및 최신 거래가격을 확보한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 건물 구성 대조. 단지 통계상 24세대와 감정평가서상 다세대 25개호의 차이를 확인하고, 502호의 전유부분과 대지권을 원본으로 대조하세요.
• 채권잔액 확인. 채권최고액 855,600,000원과 수협은행 청구액 745,856,001원을 구분하고 실제 배당채권액을 확인하세요.
• 체납·관리비 확인. 수원세무서 및 동수원세무서 압류 관련 세금과 당해세, 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰할 물건은 아니다

수원지방법원 2024타경13639는 말소기준권리가 명확합니다. 2013년 1월 7일 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 기준이며, 그 이후 등재된 HUG 가압류와 국세 관련 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 사건의 핵심은 권리관계만이 아닙니다. 현황조사상 전입자 24명 중 대부분의 호수가 확인되지 않고, 502호의 실제 점유자를 특정하기 어렵습니다. 김정희의 임대차는 101호로 확인되므로 대상 호수와 혼동해서는 안 됩니다. 보증금 및 확정일자도 개별적으로 확인해야 합니다.

가격 역시 감정가 81,300,000원이 현재 최저가라는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 비교 가능한 실거래가 없으므로 시세보다 저렴한지, 적정한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 신건이라는 이유만으로 응찰할 필요도 없습니다.

최종 결론: 권리구조는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 시세 검증은 미완성입니다. 인수 0원이라는 숫자보다 실제 점유자와 매입가격을 먼저 확인해야 하는 다세대 경매입니다.