수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 3층 306호에 소재한 다세대주택 경매입니다. 현재 소유자는 김회만이며, 2016년 5월 3일 매매를 원인으로 9,200만원에 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 기준은 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원입니다.

이후 2024년 주택도시보증공사(HUG)의 6억 500만원 가압류, 임의경매개시결정, 2026년 국세 관련 압류 2건이 등재됐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 등기상 권리 인수 부담은 낮습니다.

그러나 현황조사에는 전입자 25명의 이름이 확인됩니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일 이후이므로 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 대부분의 호실이 특정되지 않고 보증금도 확인되지 않습니다. 306호의 실제 점유관계와 명도 가능성을 별도로 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2013년 1월 7일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 수산업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 855,600,000원으로, 본건 말소기준권리입니다. 2016년 소유권이전 이후 채무자가 김회만으로 변경된 내용도 확인됩니다.

2024년 12월 5일 주택도시보증공사가 605,000,000원의 가압류를 설정했고, 12월 17일 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2026년 4월 14일에는 수원세무서장과 동수원세무서장 명의의 압류가 각각 추가됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다.

② 전입·임차 현황 — 25명 확인, 306호 점유관계 대조 필요

현황조사상 전입자는 총 25명입니다. 확인되는 전입일은 모두 말소기준권리인 2013년 1월 7일 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

다만 25명 가운데 호실이 구체적으로 표시된 사람은 김정희(101호, 65.8100㎡)뿐입니다. 나머지는 호실이 특정되지 않아 이들이 본건 306호의 점유자인지, 다른 호실의 거주자인지 확인이 필요합니다.

배당요구 신청이 확인된 사람은 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화 등 6명입니다. 배당요구 여부만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아니며, 확정일자와 임대차관계 확인이 필요합니다.

김정희는 101호 전입자로 보증금 30,000,000원, 월세 1,540,000원이 기재되어 있습니다. 해당 호실은 본건 306호와 다르므로 이 보증금을 306호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세·가격 검토 — 비교거래 확인 전 입찰가 판단 보류

물건의 단지명은 힐링하우스이며, 사용승인일은 2012년 12월 26일입니다. 확인된 건물 이용현황은 원룸형 도시형주택 형태의 공동주택으로, 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호입니다.

현재 확인되는 자료만으로는 대상 306호의 면적과 일치하는 실거래 비교자료를 확보할 수 없습니다. 최근 거래금액과 최신 거래일도 확인되지 않아 감정가 116,500,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,500,000원 가정)

예상 매각대금 116,500,000원에서 집행비용 2,431,000원을 제외하면 114,069,000원이 남습니다. 배당추정에서는 해당 금액 전부가 말소기준 근저당권자에게 배당되고, HUG 가압류는 배당받지 못하는 구조입니다.

근저당권 채권최고액과 HUG 가압류 청구금액의 합계는 1,460,600,000원입니다. 이 가운데 배당추정상 채권 미배당액은 1,346,531,000원입니다. 신청채권자의 청구금액 745,856,001원은 별도로 기재되어 있으므로, 실제 피담보채권 잔액과 배당액은 배당표 작성 과정에서 확인해야 합니다.

위 배당은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 입찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대

현재 신건 감정가 100%에서 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 매각가격이 하락하는 시나리오입니다. 이 경우 채권자에게 배당되는 금액도 함께 감소합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다.

유찰로 최저매각가격이 내려가더라도 선순위 근저당권 및 HUG 가압류의 미배당액이 증가할 뿐, 후순위 권리가 매수인에게 자동으로 인수되는 것은 아닙니다. 다만 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 등기상 권리관계 기준이며, 실제 점유자의 임대차와 명도 문제까지 해결됐다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 진안동 소재 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 북동측으로 폭 약 10m 병점로, 남서측으로 폭 약 5m 병점동로와 접하고 있습니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택입니다. 원룸형 도시형주택 형태이며 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 이용 중입니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 414.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택 및 근린생활시설이 혼합된 건물입니다. 대상 호실과 면적이 일치하는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 거래가격과 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 306호 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입자 25명 중 대부분은 호실이 특정되지 않았습니다. 전입세대열람 및 현장조사를 통해 306호의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 임대차계약 확인. 보증금 미상 전입자가 다수입니다. 계약서, 보증금, 월세, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인하고 배당요구자 6명의 권리관계도 대조해야 합니다.
• 101호 임차인 분리. 김정희의 보증금 30,000,000원과 월세 1,540,000원은 101호에 관한 정보입니다. 본건 306호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
• 등기부 원본 확인. 2013년 근저당권의 현재 채권자 및 채무자 변경 내용, 후순위 가압류·압류의 소멸 여부를 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
• 배당액 검증. 신청채권 청구금액 745,856,001원과 근저당권 채권최고액 855,600,000원은 서로 다른 수치입니다. 실제 피담보채권 잔액 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 면적의 인근 다세대 실거래가와 대상 호실의 면적·층·상태를 비교한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 명도 및 관리비. 등기상 인수액이 0원이어도 점유자 퇴거와 명도 절차는 별개입니다. 관리비 체납 및 공용부분 부담도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대열람을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 306호의 실제 점유관계

수원지방법원 2024타경13639는 권리의 말소 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2013년 1월 7일 설정된 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 HUG 가압류와 세무서 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당추정상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 현황조사상 전입자가 25명이라는 사실은 가볍게 볼 수 없습니다. 이들을 모두 본건 306호의 임차인으로 간주할 수도 없지만, 반대로 306호에 점유자가 없다고 단정할 수도 없습니다. 호실별 점유관계와 보증금을 확인하지 않은 상태에서는 명도 위험을 완전히 평가할 수 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 116,500,000원은 신건 최저가와 같지만, 대상 호실과 일치하는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 점유관계와 가격 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 이 물건은 신건 가격에 바로 응찰하기보다 306호의 실제 임차·점유관계를 먼저 확정하고, 주변 실거래를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.