수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1의 5층 504호 다세대주택입니다. 건물은 2012.12.26. 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 감정평가상 원룸형 도시형생활주택과 근린생활시설이 함께 있는 구조입니다.

현 소유자 김회만은 2016.07.15. 거래가액 87,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2013.01.07. 설정된 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정, 임차권등기 및 국세 압류가 이어졌습니다.

주의할 부분은 근저당권의 채권최고액이 855,600,000원이라는 점입니다. 현재 최저매각가 93,200,000원보다 훨씬 큽니다. 다만 이 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있으므로 해당 채권최고액을 이 호실 하나의 실제 잔존채무로 단정할 수는 없습니다. 제공된 배당계산에서는 채권자들에게 상당한 미배당이 발생합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준

을구 2번에는 같은 날 설정된 채권최고액 104,400,000원의 근저당권도 있었지만, 이 권리는 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 을구 1번 근저당권과 구분해야 합니다.

2024.12.05. 주택도시보증공사는 605,000,000원의 가압류를 등기했고, 2024.12.17. 수협은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이후 2026.04.14. 수원세무서장 및 동수원세무서장 관련 국세 압류가 각각 등록되었습니다.

임차인·점유관계 — 504호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 등에 이름이 기재된 사람은 25명입니다. 그러나 이 명단 전체를 504호의 임차인 25명으로 해석해서는 안 됩니다. 실제로 김정희의 임차정보는 101호로 표시되어 있고, 김영웅의 임차권등기에는 건물의 전유부분 전부가 임차 범위로 표시되어 있습니다. 나머지 상당수는 구체적인 호실이 확인되지 않습니다.

따라서 504호에 관한 임차권등기 명의인으로 확인되는 사람은 김영웅 1명이며, 다른 전입자들이 504호의 현재 또는 과거 점유자에 해당하는지는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으며, 확인되지 않은 임차보증금을 임의로 합산하지 않습니다.

후순위 전입은 각 전입신고일이 2013.01.07. 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 호실·보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람은 현재 점유 여부와 504호에 관한 권리관계를 확정할 수 없습니다. 대항력이 있다는 뜻으로 해석해서는 안 되며, 기존 점유관계의 승계 등 추가 사실이 확인되면 판단이 달라질 수 있습니다.

② 가격 분석 — 9,320만원이 저렴하다는 근거는 없다

이 물건의 감정가는 93,200,000원이고, 신건 최저매각가 역시 93,200,000원입니다. 현재 회차에서는 감정가의 100%가 최저매각가로 설정되어 있습니다.

해당 건물은 원룸형 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 다세대주택은 같은 건물이라도 층, 전용면적, 내부 상태와 임대차관계에 따라 개별 호실의 가치가 달라질 수 있습니다. 따라서 건물 전체의 거래정보나 다른 면적의 거래를 504호의 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

유찰이 발생하면 다음과 같은 회차별 최저가 시나리오를 검토할 수 있습니다. 단, 아래 금액은 제시된 경매 시나리오에 따른 것이며, 향후 실제 매각기일이나 최저매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

현재 분석에서는 후순위 권리의 인수액을 0원으로 보므로, 최저가가 내려갈수록 계산상 실질취득금액도 줄어듭니다. 그러나 낙찰가 하락 자체가 시세보다 저렴한 취득을 보장하지는 않습니다. 실제 입찰가격은 비교 가능한 거래와 점유·수리·명도 비용을 함께 고려해 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,200,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 공제한 후 근저당권자에게 배당하고, 후순위 가압류 채권자에게는 배당금이 남지 않는 구조입니다.

집행비용 2,077,600원은 추정액입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션이며, 실제 채권 잔액·공동담보 배당·당해세·임차인 최우선변제·배당순위 변동 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

신건에서는 집행비용 공제 후 91,122,400원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 이 금액은 전체 채권액에 비해 크게 부족합니다. 다만 채권자에게 배당되지 않은 금액이 존재한다는 사실과 매수인이 그 금액을 인수한다는 것은 서로 다릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 폭 약 10m의 병점로와 남서측 폭 약 5m의 병점동로에 접합니다.
• 건물. 2012.12.26. 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 원룸형 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼합된 형태입니다. 외벽은 화강석타일·치장벽돌, 창호는 알루미늄·플라스틱 새시 및 복층유리 등입니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지는 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 414.0㎡이고 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 504호의 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 면적·상태·임대수요에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 504호와 면적 및 조건이 일치하는 실거래를 확인해야 실제 환금성과 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2013.01.07. 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리인지 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조합니다. 이미 말소된 을구 2번 근저당권과 혼동하지 않아야 합니다.
• 504호 점유자 확인. 현황조사에 다른 호실의 정보도 포함되어 있으므로 건물 전체 전입자 명단을 504호 임차인 명단으로 해석하지 않습니다. 실제 504호에 거주하거나 점유하는 사람을 개별 확인해야 합니다.
• 김영웅 임차권등기 검토. 임차보증금 73,000,000원, 전입일 2020.01.21., 점유개시일 2020.02.10., 임차권등기 접수일 2026.02.06.을 대조합니다. 후순위 권리 소멸과 실제 인도 가능 여부를 구분해야 합니다.
• 보증금 미상 전입자 조사. 여러 전입자의 보증금·확정일자·호실이 확정되지 않았습니다. 504호와의 관계, 실제 점유 여부 및 별도 대항력 발생 가능성을 확인합니다.
• 배당요구 신고인 확인. 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화의 배당요구 기록이 있습니다. 이들이 어느 호실에 관한 권리자인지, 실제 배당절차에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 을구 1번 근저당권에 공동담보목록 제2012-1664호가 연결되어 있습니다. 해당 근저당의 실제 채권 잔액과 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2026.04.14. 등록된 수원세무서장·동수원세무서장 관련 압류의 체납액과 법정기일을 확인합니다. 등기 순서만으로 조세채권의 우선배당 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 93,200,000원이 실제 시세보다 저렴한지 유사 면적의 최근 실거래와 현장 매물가격으로 검증합니다. 감정가 대비 할인 여부만으로 응찰가를 정하지 않습니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자의 인도 가능성, 명도 비용, 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 금액 등을 확인합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 기록을 직접 확인한 후 입찰합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 확인할 것이 많다”

이 사건은 2013년 근저당권이 말소기준권리라는 점에서 권리의 우선순위를 비교적 명확하게 파악할 수 있습니다. 김영웅의 임차권등기는 그보다 뒤에 설정되었고, 제공된 배당계산상 낙찰자의 인수금액은 0원입니다.

그러나 등기상 인수액이 없다는 사실만으로 곧바로 안전한 낙찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 현황조사에는 여러 전입자가 나타나지만, 이들이 모두 504호의 임차인인 것은 아닙니다. 504호의 실제 점유자와 임대차관계를 확인하는 것이 가장 중요한 과제입니다.

또한 매각가 93,200,000원으로 가정하면 채권자 미배당액이 1,369,477,600원에 이릅니다. 이 금액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아니지만, 공동담보와 실제 배당관계, 국세 압류를 확인해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가 93,200,000원이 시세보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 후순위 임차권이 소멸한다는 이유만으로 신건 입찰에 가격 가점을 줄 수는 없습니다.