수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 4층 404호에 소재한 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 93,200,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김회만이며, 2016년 5월 3일 매매를 원인으로 거래가액 72,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다.

권리의 중심에는 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 855,600,000원으로 현재 매각대금에 비해 상당히 큰 규모입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 세무서 압류 등이 추가됐지만, 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리입니다.

다만 이 물건은 권리의 소멸 여부만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 현황조사에 여러 임차인 관련 기록이 기재되어 있고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 일부만 호수가 특정되어 있어 404호에 실제로 해당하는 점유자와 임대차관계를 먼저 구분하는 작업이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준이다

권리분석의 출발점은 2013년 1월 7일 을구 1번 근저당권입니다. 당시 근저당권자는 수산업협동조합중앙회이며, 채권최고액은 855,600,000원입니다. 이후 2016년 7월 15일 계약인수에 따라 채무자가 김하성에서 김회만으로 변경된 내역이 확인됩니다.

2016년 7월 15일에는 김회만 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 매매 원인은 2016년 5월 3일이며 거래가액은 72,000,000원입니다. 기존 근저당권보다 뒤에 이루어진 소유권이전이므로 말소기준권리의 순위는 변하지 않습니다.

2024년 12월 5일 주택도시보증공사 명의의 가압류 605,000,000원이 추가됐고, 2024년 12월 17일 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2026년 4월 14일에는 수원세무서장과 동수원세무서장 명의의 압류가 각각 추가됐습니다.

② 임차인 분석 — 404호와 실제 대응 여부 확인 필요

현황조사에 기재된 임차인 관련 인원은 총 25명입니다. 다만 김정희의 경우 101호(65.8100㎡)로 기재되어 있고, 나머지는 호수가 특정되지 않은 경우가 대부분입니다. 따라서 이 25명을 모두 본건 4층 404호의 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준권리인 2013년 1월 7일 이후입니다. 따라서 각 기록의 전입일을 기준으로 판단하면 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아 우선변제권 및 배당 가능액은 별도로 판단할 수 없습니다.

* 대항력 표시는 각 기록에 기재된 전입일과 2013.01.07. 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 확정일자와 우선변제권은 별개로 확인해야 합니다. 배당요구 접수가 확인되지 않는 경우 이를 배당요구를 하지 않았다는 확정적 의미로 해석하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 동일면적 실거래 확인이 먼저다

건물명은 힐링하우스이며 사용승인일은 2012년 12월 26일입니다. 감정평가 내용상 철근콘크리트조 공동주택으로, 제2종근린생활시설 1개호와 다세대주택 25개호로 이용 중입니다.

다만 동일면적 거래를 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않습니다. 매칭 가능한 면적의 실거래가가 없고 최근 낙찰가격도 확인되지 않아 93,200,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

회차별 최저매각가격은 현재 93,200,000원이며, 1회 유찰 시 74,560,000원, 2회 유찰 시 59,648,000원입니다. 이는 감정가에 따른 회차별 가격 시나리오일 뿐, 해당 가격이 시장가치보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,200,000원 가정)

현재 최저매각가격인 93,200,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 먼저 차감한 나머지 금액이 선순위 근저당권자인 수산업협동조합중앙회에 배당되는 구조입니다.

배당 추정은 집행비용 2,077,600원, 선순위 근저당 채권최고액 855,600,000원, 주택도시보증공사 가압류 청구금액 605,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 세금 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 감정평가서상 본건은 화성시 진안동의 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 지상 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 10m의 병점로, 남서측으로 폭 약 5m의 병점동로와 접하고 있습니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택입니다. 감정평가서에는 제2종근린생활시설 1개호와 다세대주택 25개호로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
• 세대수 확인. 건물 관련 통계에는 총 24세대로 기재되어 있어 감정평가서상 다세대주택 25개호와 차이가 있습니다. 실제 건축물대장 및 집합건축물대장으로 확인해야 합니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 414.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 개별 호수의 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일면적 거래가격과 최근 낙찰가격이 확인되지 않아 환금성을 수치로 평가할 수 없습니다. 다세대주택의 개별 호수별 면적·구조·점유 상태를 확인한 후 인근 거래와 비교해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 404호 점유자 확인. 현황조사에 기재된 25명 전부를 본건 임차인으로 간주하지 마세요. 404호에 실제 거주하는 사람과 각 임차인의 호수 대응 여부를 확인해야 합니다.
• 임대차계약서 대조. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 많습니다. 특히 실제 404호 임차인의 보증금, 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 개별적으로 대조해야 합니다.
• 101호와 404호 구분. 김정희의 보증금 30,000,000원과 월세 1,540,000원은 101호로 기재되어 있습니다. 이를 본건 404호의 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 배당요구 확인. 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화 등 배당요구 접수가 확인된 6명의 실제 점유 호수와 배당요구 내용을 확인하세요.
• 등기 원본 확인. 2013년 근저당권의 공동담보 관계와 2016년 채무자 변경, 이미 말소된 104,400,000원 근저당권을 구분해 확인하세요.
• 조세채권 확인. 수원세무서장과 동수원세무서장 압류가 등기되어 있습니다. 실제 체납세액과 당해세 여부, 배당상 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 동일면적 매칭 거래가 없어 감정가 93,200,000원의 적정성을 확인할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 실제 매매가격을 비교하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 건축물대장 확인. 감정평가서상 25개 다세대와 건물 통계상 24세대가 다르므로 호수별 건축물대장, 전유면적, 대지권을 확인하세요.
• 관리비와 현장 상태. 관리비 체납, 공용부분 미납액, 실제 점유 상태, 내부 수리 필요 여부를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 전입세대 자료를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — 권리 소멸과 실제 점유 확인은 별개다

수원지방법원 2024타경13639는 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이 되는 다세대 경매입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 세무서 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 최저가 93,200,000원 기준 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 채권 미배당액이 아닙니다. 채권 미배당 추정액은 1,369,477,600원이지만 이는 후순위 채권자에게 배당되지 않는 금액이지 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 반대로 배당표상 인수액이 0원이라고 해서 임차인과 점유 문제까지 모두 해결됐다고 볼 수도 없습니다.

현황조사에는 25명의 임차인 관련 기록이 있고, 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않습니다. 일부 호수는 특정되지 않았으며, 확인된 보증금 30,000,000원은 101호에 해당합니다. 따라서 본건 404호에 실제로 해당하는 점유자와 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 93,200,000원은 신건 최저가이지만 동일면적 실거래 비교가 불가능하므로 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 74,560,000원, 2회 유찰 시 59,648,000원으로 내려가더라도 실제 시세와 비교한 후 입찰가를 정해야 합니다.