수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1에 위치한 다세대주택 4층 402호입니다. 감정가는 81,300,000원이며, 유찰 없는 신건으로 최저매각가 역시 같습니다. 현 소유자는 김회만으로, 2016년 5월 3일 매매를 원인으로 2016년 7월 15일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기된 거래가액은 74,000,000원입니다.

권리관계의 출발점은 소유권이전보다 앞선 2013년 1월 7일 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원으로 본건 최저가를 크게 웃돕니다. 다만 해당 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있으므로 이 금액 전부를 402호 한 세대의 실제 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 등기된 최고액과 실제 피담보채권액, 공동담보 배분관계를 구분해야 합니다.

여기에 주택도시보증공사의 가압류, 수협은행의 경매개시결정, 국가의 압류와 조강연 명의 임차권등기가 얽혀 있습니다. 등기상 선후순위는 비교적 명확하지만 실제 점유와 배당관계는 추가 검증이 필요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 권리

② 임차인·점유 분석 — 402호 특정이 핵심

현황조사 등에는 25명의 전입·임차 관련 명의자가 나타납니다. 그러나 이들 전부가 매각 대상인 402호를 점유한다고 볼 근거는 없습니다. 조강연은 402호 전유부분 전체에 관한 임차권등기자이며, 김정희는 별도로 101호가 표시되어 있습니다. 그 밖의 명의자들은 실제 점유 호실과 임대차관계를 확인해야 합니다.

전입일은 모두 말소기준권리인 2013.01.07 이후입니다. 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않은 명의자에 대해서는 실제 점유 및 임대차 사실관계가 미상임을 구분하였습니다. 주택도시보증공사는 후순위 가압류 채권자로 확인되며, 별도의 임차보증금 승계 신고자로 중복 합산하지 않았습니다.

③ 시세 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 81,300,000원입니다. 다만 비교 가능한 동일 호실·동일 면적 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 또는 높은지 객관적으로 판단할 수 없습니다.

참고되는 부동산 정보에는 힐링하우스, 총 24세대, 기준면적 16.83㎡가 기재되어 있지만, 해당 면적과 매각 대상 402호의 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설 1개호 및 다세대주택 25개호로 이용되는 것으로 기재되어 있어, 단지·호실 정보의 정확한 대응부터 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)

집행비용은 1,863,400원으로 추정됩니다. 근저당권·가압류 채권액은 제공된 배당모형의 채권최고액·청구금액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보 배당과 실제 확정채권액에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 인수 0원, 미배당 증가

시나리오별 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됩니다. 따라서 해당 전제가 맞다면 실질취득액은 실제 낙찰가에 부대비용을 더한 금액이 됩니다. 다만 위 최저매각가는 각 회차의 가정가격이며 실제 낙찰가나 확정된 향후 매각기일을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 폭 약 10m 도로와 남서측 폭 약 5m 도로에 접합니다.
• 건물. 2012.12.26 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 원룸형 도시형주택 형태입니다. 도시가스 개별난방과 승강기, 위생·급배수 및 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설 1개호와 다세대주택 25개호로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래와 최근 거래 추세를 확인하지 못했으므로 실제 매도가격과 매각 소요기간을 예단하기 어렵습니다. 소형 다세대주택의 특성과 개별 호실 상태를 반영한 가격 조사가 필요합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 402호 실제 점유자. 조강연의 현재 점유 여부, 퇴거 및 인도 상태를 확인하고 다른 전입 명의자의 점유 호실을 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 조강연의 임차권등기와 실제 임대차관계, 배당요구 및 매각 후 말소 처리를 확인해야 합니다.
• 전입 명의 구분. 김정희의 101호 임대차를 402호와 구분하고, 호실 미상 명의자는 전입세대열람과 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 공동담보. 수산업협동조합중앙회 근저당권의 공동담보목록과 실제 확정채권액, 배당 관계를 검토해야 합니다.
• 체납 세금. 국가 압류와 관련된 당해세 및 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 402호와 면적·건물·층수가 일치하는 실거래를 확보하고, 최신 거래 및 최근 가격 추세를 우선 비교해야 합니다.
• 관리비·명도비. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 부담과 실제 점유자에 대한 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 매각서류. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “입찰 안전”은 다르다

이 물건은 2013년 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각 소멸하는 구조라는 점에서 권리의 기본 방향이 명확합니다. 조강연의 65,000,000원 임차권등기도 선순위 근저당보다 늦게 발생해 매각소멸 대상으로 분류됩니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 402호 점유관계가 충분히 정리되지 않았고, 비교할 만한 실거래 시세도 확정되지 않았습니다. 전입 명의가 여럿이라는 사실만으로 402호에 다수 임차인이 있다고 단정할 수 없지만, 호실을 확인하지 않은 채 점유 위험이 없다고 판단하는 것도 위험합니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 말소기준권리에 따른 인수액 계산은 유리하지만, 실제 점유 확인과 시장가격 검증이 완료되기 전에는 신건 최저가 81,300,000원에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 조건부 통과, 점유와 가격은 확인 전까지 보류하는 것이 적절합니다.