수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 힐링하우스 2층 204호를 대상으로 하는 다세대주택 경매입니다. 감정가는 93,200,000원이고 최저매각가도 동일한 93,200,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며 매각기일은 2026년 11월 17일입니다.

등기부상 핵심은 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 104,400,000원으로 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 화성시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 황현식 가압류, 국세 관련 압류 등이 이어졌지만 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 이 물건은 일반적인 소형 다세대 경매보다 점유관계 확인이 중요합니다. 현황조사상 전입·점유 관련 이름이 24명이나 기재되어 있고, 이 중 대상 204호의 점유자로 호수가 특정된 사람은 확인되지 않습니다. 김정희는 101호로 별도 표시되어 있습니다. 따라서 건물 전체의 전입자 명단과 경매 대상 호수의 실제 점유관계를 구분해서 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2013년 1월 7일 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 104,400,000원이며, 근저당권자는 수산업협동조합중앙회입니다. 이후 2016년 7월 15일 채무자가 김회만으로 계약인수 변경된 사실이 확인됩니다.

같은 날 설정된 을구 1번 근저당권은 채권최고액 855,600,000원으로 기재되어 있으나, 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 유효한 말소기준권리인 을구 2번 근저당권과 혼동하면 안 됩니다.

② 점유·임차 조사 — 24명 기재, 204호 특정이 핵심

현황조사상 전입·점유 관련 기재 인원은 24명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 조사된 전입일은 모두 말소기준권리인 2013년 1월 7일 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

그러나 이 명단을 모두 204호 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 김정희는 101호로 호수가 특정되어 있고, 나머지는 호수가 특정되지 않았습니다. 즉, 건물 전체 조사명단과 경매 대상 204호의 실제 점유자를 구별해야 합니다.

대항력은 말소기준권리 2013.01.07과 각 전입일의 선후관계를 기준으로 분류했습니다. 우선변제는 확정일자·보증금 및 임대차관계 확인이 필요합니다. 배당요구가 확인된 사람은 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화입니다.

③ 시세·가격 분석 — 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 판단 불가

이 물건은 힐링하우스라는 소규모 다세대 건물입니다. 사용승인은 2012년 12월 26일이며, 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설 1개호와 다세대주택 25개호로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

특히 감정평가상 다세대주택 25개호라는 기재와 단지 정보의 24세대는 차이가 있습니다. 또한 참고면적 19.29㎡도 대상 204호와 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 따라서 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 한 가격 비교는 할 수 없습니다.

회차별 금액은 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 최저가 하락에 따라 채권자 미배당액은 증가하지만, 이 수치가 부동산의 시장가치를 의미하지는 않습니다. 실제 입찰가는 대상 호수의 실거래와 임대차·점유 확인 후 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,200,000원 가정)

신건 93,200,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,077,600원을 제외한 91,122,400원이 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 104,400,000원 전액을 충족하지 못하고, 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

등기상 가압류 채권액과 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 채권 합계는 764,400,000원이며, 예상 배당액은 91,122,400원입니다. 이에 따른 채권자 미배당액은 673,277,600원입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 지상 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 10미터 정도의 병점로, 남서측으로 폭 5미터 정도의 병점동로에 접합니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택입니다. 감정평가상 제2종근린생활시설 1개호와 다세대주택 25개호로 이용 중입니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
• 대지. 평가 기재 토지는 414.0㎡이며 평지의 주상용 건부지입니다. 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다. 구체적인 행위 제한은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 소규모 다세대 건물로, 동일 면적 실거래 및 최근 거래금액을 확인할 자료가 없습니다. 단지 정보상 24세대와 감정평가상 다세대주택 25개호의 차이도 있어 건물 구성 및 대상 호수의 면적을 원본으로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 204호 실제 점유자 확인. 현황조사상 24명 명단을 그대로 204호 임차인 명단으로 해석하면 안 됩니다. 대상 호수의 실제 거주자와 점유자를 현장 및 원본 조사서로 확인하세요.
• 임대차계약 및 보증금 확인. 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 204호에 관한 임대차계약, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 개별적으로 대조해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금과 점유·전입 요건을 확인해 실제 배당에서 차감될 금액이 있는지 검토해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목과 법정기일, 당해세 여부, 실제 체납액을 확인하세요. 당해세라면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
• 말소기준권리 원본 대조. 2013.01.07 을구 2번 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 확인하세요. 이미 말소된 을구 1번 근저당권과 혼동하지 않아야 합니다.
• 시세 검증. 19.29㎡ 참고면적이 대상 204호와 일치하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 동일 호수·동일 면적에 해당하는 거래를 별도로 확인한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 건물 구성 확인. 감정평가상 다세대주택 25개호와 단지 정보상 24세대의 차이를 확인하고, 대상 호수의 건축물대장·집합건축물대장 및 등기부를 대조하세요.
• 관리비 및 명도. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납금, 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 확인하세요. 인수액 0원과 명도 비용은 별개입니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 함께 확인하고 입찰 직전 변경사항도 점검하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정하지 말 것

수원지방법원 2024타경13639 힐링하우스 204호는 말소기준권리인 2013년 1월 7일 근저당권 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 전입일 역시 모두 말소기준권리 이후이므로 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 등기 권리만 놓고 보면 비교적 명확한 편입니다.

하지만 이 물건의 진짜 변수는 점유입니다. 건물 내 전입·점유 조사자가 24명이고, 김정희는 101호로 표시되어 있으며 나머지 다수는 호수가 특정되지 않았습니다. 204호에 누가 실제 거주하는지, 임대차계약과 보증금은 무엇인지, 최우선변제 대상이 있는지부터 확인해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 93,200,000원으로 동일하지만, 대상 면적과 일치하는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 그대로 낙찰받는 것이 시세보다 유리한지 판단할 수 없으며, 유찰 후 가격이 낮아진다는 사실만으로 투자 메리트를 인정할 수 없습니다.

권리상 인수 위험은 낮은 편. 그러나 점유자 특정과 임대차 검증은 미완료, 시세 경쟁력도 미확인. 이 물건은 인수액 0원이라는 숫자만 보고 입찰할 물건이 아닙니다. 204호의 실제 점유관계와 동일 면적 거래를 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다.