수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 힐링하우스 3층 304호에 대한 임의경매입니다. 물건 종류는 다세대이며, 감정가와 최저매각가는 각각 93,200,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 수협은행(변경 전 수산업협동조합중앙회), 신청 청구금액은 745,856,001원입니다.

등기상 핵심은 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원으로 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 세무서 압류 등은 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 현황조사에 기록된 전입자 명단에는 25명이 등장합니다. 보증금이 확인되는 사람은 1명뿐이며, 그 기록에는 101호라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 명단을 전부 304호 임차인으로 보거나, 반대로 304호에 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 실질적인 첫 번째 위험은 304호 점유관계가 아직 특정되지 않았다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 기준은 2013년 1월 7일 을구 1번 근저당권입니다. 수산업협동조합중앙회가 설정한 채권최고액 855,600,000원의 근저당권이며, 현재 신청채권자인 수협은행은 변경 전 채권자와 연결되는 권리자입니다.

등기부 을구 2번 근저당권은 채권최고액 104,400,000원이었으나 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 매각으로 소멸할 핵심 근저당권은 을구 1번입니다.

신청채권 청구금액 745,856,001원과 말소기준 근저당권의 채권최고액 855,600,000원은 서로 다른 금액입니다. 배당 시뮬레이션에서는 근저당권의 채권최고액을 기준으로 채권 855,600,000원을 반영하고 있으므로 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.

② 임차인·점유 조사 — 25명 기록, 304호 귀속 확인이 핵심

현황조사에 기록된 인원은 총 25명입니다. 기록상 전입일은 모두 2013.01.07. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석 결과에 따라 대항력 없음으로 표시하되, 실제 304호 점유 여부와 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

배당요구 접수 기록이 있는 사람은 다음 6명입니다.

• 안현정 — 2024.12.31. 접수
• 최선주 — 2025.01.14. 접수
• 진희선 — 2025.01.17. 접수
• 장정화 — 2025.01.20. 접수
• 조강연 — 2025.01.21. 접수
• 유정용 — 2025.01.22. 접수

배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 전입일, 실제 점유, 확정일자, 보증금, 임대차계약의 대상 호실을 각각 확인해야 합니다. 특히 확정일자와 우선변제 순위가 확인되지 않으므로 최우선변제 가능성까지 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,200,000원 가정)

감정가와 동일한 93,200,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 2,077,600원을 공제한 91,122,400원이 근저당권자에게 배당됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 605,000,000원은 배당되지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 늘어나는 미배당

유찰 시나리오에서 최저가는 1회 유찰 시 74,560,000원, 2회 유찰 시 59,648,000원으로 낮아집니다. 동시에 채권 미배당액은 증가합니다. 여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념이라는 사실입니다.

배당 시뮬레이션상 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 산출되어 있습니다. 다만 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 동일하다고 단정할 수는 없습니다.

⑤ 시세 비교 — 실거래 검증 없이 가격 판단 불가

부동산 비교정보상 단지명은 힐링하우스이며, 세대수는 24세대, 사용승인일은 2012.12.26.입니다. 다만 본건과 일치하는 최근 실거래 가격 및 거래일은 확인되지 않습니다.

비교 기준 면적 19.29㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않아 직접적인 가격 비교에 사용할 수 없습니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균, 최신 거래금액, 가격 추세도 확인되지 않으므로 감정가가 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 지상 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 북동측으로 폭 10미터 정도의 병점로, 남서측으로 폭 5미터 정도의 병점동로에 접합니다.
• 건물 이용상태. 2012.12.26. 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로 원룸형 도시형주택입니다. 감정평가상 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
• 세대수 확인. 단지 정보에는 24세대로 표시되어 있으나 감정평가에는 다세대주택 25개호와 근린생활시설 1개호로 기재되어 있습니다. 건축물대장과 집합건축물대장으로 호수 및 용도 구성을 대조할 필요가 있습니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기, 화재경보설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 대지 414.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 소규모 다세대주택으로 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 개별 호실의 거래가격과 매수 수요를 검증하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 304호 실제 점유자 확인. 25명의 조사기록 중 실제 304호에 거주하는 사람이 누구인지부터 확인해야 합니다. 김정희의 101호 표기를 304호 임차관계로 혼동하지 마세요.
• 보증금과 월세 확인. 확인되는 30,000,000원 및 월세 1,540,000원은 101호 표기 건입니다. 304호의 보증금·월세·계약기간은 별도 확인이 필요합니다.
• 대항력 및 우선변제 확인. 말소기준권리는 2013.01.07.입니다. 전입일만 보지 말고 실제 점유, 임대차계약, 확정일자 및 최우선변제 요건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 배당요구자 확인. 배당요구 접수 기록이 있는 6명의 신청내용과 실제 점유 호실을 구분해야 합니다. 배당요구 접수만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
• 말소기준권리 확인. 을구 1번 근저당권 채권최고액 855,600,000원을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 확인하세요.
• 배당표 재검토. 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당절차에서 변동될 가능성을 고려해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 동일 면적 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 93,200,000원을 적정 시세로 간주하지 마세요. 인근 동일 면적 거래자료를 먼저 확보해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 24세대 표기와 감정평가상 다세대 25개호 및 근린생활시설 1개호의 기재 차이를 확인하세요.
• 토지이용 제한 확인. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한사항을 확인하고 필요한 경우 관계기관에 문의하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서, 건축물대장 및 임대차계약서를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 304호다

이 물건은 등기부만 놓고 보면 권리구조가 비교적 명확합니다. 2013.01.07. 설정된 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정, 세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 숫자만으로 안전한 물건이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사에는 25명의 이름이 기록되어 있고, 보증금이 확인되는 김정희는 101호로 표시되어 있습니다. 나머지 24명의 보증금은 확인되지 않습니다. 304호의 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 우선변제나 최우선변제 문제가 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

가격 역시 판단을 유보해야 합니다. 동일 면적 실거래가가 없고 비교 기준 면적의 일치도 확인되지 않습니다. 감정가 93,200,000원이 시세보다 낮다는 근거도, 높다는 근거도 현재는 충분하지 않습니다.

권리상 소멸은 확인되지만, 실질적인 입찰 안전성은 아직 확인되지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 채권자의 미배당액이 아니라 304호의 실제 점유관계와 낙찰가격의 적정성입니다.