수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 3층 305호에 소재한 다세대주택 경매입니다. 감정가는 68,700,000원이고 현재 최저매각가 역시 동일한 68,700,000원으로 신건입니다. 소유자는 김회만 씨이며, 2016년 7월 15일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기상 거래가액은 64,000,000원입니다.

등기상 가장 중요한 권리는 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원으로 현재 매각가를 크게 웃돕니다. 이후 주택도시보증공사의 605,000,000원 가압류, 임의경매개시결정, 국세 관련 압류가 순차적으로 등재됐습니다.

이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 이 건은 전입기록이 다수이고 개별 호실 귀속이 명확하지 않다는 점이 변수입니다. 등기상 권리 인수와 실제 점유·명도 문제를 분리해서 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2013년 1월 7일 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원입니다. 2016년 7월 15일 소유권이 김회만 씨에게 이전되면서 근저당권의 채무자도 김회만 씨로 변경됐습니다.

같은 날 등재된 을구 2번 근저당권(채권최고액 104,400,000원)은 등기부상 이미 말소된 권리이므로 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.

2024년 12월 5일 주택도시보증공사의 605,000,000원 가압류가 등재됐고, 12월 17일 수협은행의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 2026년 4월 14일에는 수원세무서장과 동수원세무서장의 압류가 각각 등재됐습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위로 정리되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 조사 — 25명 전입기록, 305호 귀속 확인이 핵심

현황조사상 전입기록은 총 25명입니다. 이 중 1명은 101호 65.8100㎡로 호실이 기재되어 있고, 나머지 24명은 개별 호실이 특정되지 않습니다. 따라서 25명을 모두 3층 305호의 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 305호에 임차인이 없다고 단정할 수도 없습니다.

기록된 전입일은 모두 말소기준권리인 2013년 1월 7일 이후입니다. 조사상 대항력 없음으로 분류되어 있으며, 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증금이 확인되는 사람은 김정희 씨 1명으로 30,000,000원이며, 해당 호실은 101호로 기재되어 있습니다.

배당요구가 확인되는 사람은 6명입니다. 다만 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 확정일자, 임대차계약서, 실제 점유 및 전입 호실을 함께 확인해야 합니다.

※ 위 대항력 표시는 조사된 전입일이 말소기준권리 이후라는 기록에 따른 분류입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자는 임대차관계와 우선변제 여부를 별도로 확인해야 하며, 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 김정희 씨의 기재 호실은 101호이므로 305호의 임차인으로 간주하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트 판단은 보류

이 물건의 감정가와 최저매각가는 68,700,000원으로 동일합니다. 현재까지 0회 유찰된 신건입니다. 다만 대상면적은 시세 조회 기준 14.37㎡이고, 비교 가능한 동일면적 거래가 매칭되지 않아 최근 실거래 평균이나 최신 거래가와 직접 비교하기 어렵습니다.

현재 최저가만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 다세대주택은 같은 건물이라도 전유면적, 층, 구조, 임대수익, 관리상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 이 건은 동일면적 거래 비교가 확인되지 않으므로 68,700,000원이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,700,000원 가정)

신건 매각가 68,700,000원 가정 시 집행비용 추정액 1,636,600원을 제외한 67,063,400원이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사 가압류는 배당액 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액 1,460,600,000원 중 1,393,536,600원이 미배당되는 구조입니다.

⑤ 유찰별 매각가 및 미배당 시나리오

매각가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액이 감소하고 미배당 채권은 늘어납니다. 다만 위 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 산정됩니다. 가격 하락만으로 추가적인 권리 인수가 발생하는 구조는 아닙니다.

그렇다고 유찰 후 가격만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 이 물건은 실제 거래가격을 통한 적정가 검증이 필요하고, 305호의 임대차 및 점유 상태도 확인해야 합니다. 가격이 낮아지는 것과 실제 투자수익성이 확보되는 것은 별개입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 화성시 진안동 소재 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 지상 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 북동측으로 폭 약 10m 병점로, 남서측으로 폭 약 5m 병점동로와 접합니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택입니다. 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 원룸형도시형주택으로 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호가 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 주상용 건부지이며, 토지면적은 414.0㎡입니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 다세대주택 특성상 전유면적과 호실별 구조, 임대차 상태, 실제 점유 여부가 중요합니다. 특히 이 건은 호실별 전입자 귀속이 불명확하므로 임대수요와 명도 가능성을 확인하기 전 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 305호 실제 점유자 확인. 전입기록 25명 가운데 실제 305호에 거주하거나 임대차계약을 체결한 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 건물 전체 전입기록과 경매대상 호실을 혼동하지 마세요.
• 매각물건명세서 재확인. 임차인별 보증금, 확정일자, 전입일, 점유부분, 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다. 특히 보증금이 미상인 전입자의 임대차 실체를 확인해야 합니다.
• 배당요구 6명 확인. 유정용, 안현정, 진희선, 최선주, 조강연, 장정화의 배당요구 내역을 확인하고, 각자의 호실 및 임대차계약이 305호와 관련 있는지 확인하세요.
• 김정희 씨의 호실 구분. 보증금 30,000,000원과 월세 1,540,000원이 기재되어 있으나 해당 호실은 101호 65.8100㎡입니다. 이를 305호의 보증금이나 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
• 등기부 최신본 확인. 말소기준권리, 수협은행의 경매신청, 주택도시보증공사 가압류, 세무서 압류의 접수 및 말소 여부를 매각 직전 원본 등기부로 확인하세요.
• 당해세 및 체납 확인. 세무서 압류가 매각으로 소멸하는 권리로 정리되더라도 실제 배당순위와 당해세는 별도 확인해야 합니다.
• 명도 비용 검토. 인수액 0원과 별개로 실제 점유자와 이사 협의, 인도명령 및 명도절차에 필요한 비용과 시간을 고려하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대의 면적, 층, 임대상태가 비슷한 거래를 확인한 뒤 68,700,000원의 적정성을 판단하세요. 현재 자료만으로 저가 낙찰이라고 단정하지 마세요.
• 건축물대장 대조. 단지정보상 24세대와 감정평가서상 다세대 25개호 및 근린생활시설 1개호의 표기 차이를 확인하고 대상 305호의 전유부분과 대지권을 대조하세요.
• 관리비 및 시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 승강기 및 공용시설 상태, 건물 유지관리 상황을 관리주체를 통해 확인하세요.

맺으며 — 권리 인수 0원, 그러나 점유 확인은 필수

수원지방법원 2024타경13639 화성 병점동로 151-1 3층 305호는 등기상 권리관계만 보면 말소기준권리 이후의 가압류와 압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 68,700,000원을 가정한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 물건을 단순한 무인수·무명도 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 현황조사상 전입기록 25명, 그중 24명의 호실 미상, 다수의 보증금 미상, 6명의 배당요구 기록이 있습니다. 이 기록이 모두 305호와 관련된 것은 아니지만, 바로 그렇기 때문에 대상 호실에 대한 개별 확인이 중요합니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가 68,700,000원이 시세보다 낮다는 근거는 현재 확인되지 않습니다. 실거래 비교 없이 신건 가격에 응찰하는 것은 피해야 합니다.