수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1에 위치한 다세대주택 2층 205호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 68,700,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김회만이며, 2016.07.15. 거래가액 69,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 건물은 2012.12.26. 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 감정평가상 원룸형 도시형주택과 근린생활시설이 함께 있는 건물입니다.
권리관계의 중심에는 2013년 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 2건이 있습니다. 채권최고액은 각각 855,600,000원과 104,400,000원이며, 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그 이후 주택도시보증공사의 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 다만 등기상 권리의 말소와 조세채권의 배당순위, 임차인의 실제 인수 가능성은 서로 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13639 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동로 151-1, 2층 205호 |
| 등기상 소재 | 경기도 화성시 병점구 진안동 191, 192, 193-12 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 공동주택(원룸형 도시형주택) · 2층 205호 |
| 건물 이용상태 | 제2종근린생활시설 1개호 및 다세대주택 25개호 |
| 사용승인 | 2012.12.26. |
| 소유자 | 김회만 (2016.07.15. 소유권이전 · 거래가액 69,500,000원) |
| 감정가 | 68,700,000원 |
| 최저매각가 | 68,700,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 신청채권자 | 수협은행 (변경 전: 수산업협동조합중앙회) |
| 경매 청구금액 | 745,856,001원 |
| 말소기준권리 | 2013.01.07. 수산업협동조합중앙회 근저당권 (채권최고액 855,600,000원) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 세금은 별도 확인
말소기준권리는 2013.01.07. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권, 이후의 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 소유권은 2016년 김하성에서 김회만으로 이전됐고, 두 근저당권의 채무자도 계약인수를 통해 김회만으로 변경됐습니다.
② 임차인·전입자 분석 — 205호 특정이 핵심
현황조사에서 확인되는 전입자는 25명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고자로 분류된 사람은 없으므로, 명단상 25명 모두 실제 전입자로 취급했습니다. 다만 전입자 25명이 모두 경매 대상 205호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다.
호실이 특정된 사람은 101호의 김정희로, 보증금 30,000,000원과 월 차임 1,540,000원이 확인됩니다. 김정희의 표시된 점유 부분은 101호이므로, 이 보증금을 205호 매수인의 인수금액에 합산해서는 안 됩니다. 나머지 전입자들의 개별 호실은 특정되지 않았습니다.
| 성명 / 전입일 | 확인 호실 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 배지는 2013.01.07. 말소기준권리와 기재된 전입일을 비교한 판단입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 미확인으로 표시했습니다. 배당요구가 확인된 경우에도 실제 배당 여부와 최우선변제 해당 여부는 별도 심사가 필요합니다. 위 명단은 205호의 임차인 명단으로 확정된 것이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,700,000원 가정)
최저매각가 그대로 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 공제하면, 채권자에게 배당 가능한 금액은 67,063,400원입니다. 계산상 이 금액은 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 주택도시보증공사 가압류에는 배당되지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,636,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 855,600,000원 | 67,063,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 104,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,565,000,000원 | 67,063,400원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 1,497,936,600원 |
집행비용은 1,636,600원으로 추정했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제액은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 조세채권, 배당요구 및 채권 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 잔존채무와는 다를 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 변화
현재는 유찰 0회의 신건입니다. 유찰에 따른 매각가격과 채권자 미배당액은 다음과 같이 산정됩니다. 가격이 하락한다고 해서 별도 확인 없이 시세보다 저렴해졌다고 판단할 수는 없습니다. 동일하거나 유사한 다세대주택의 실거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 68,700,000원 | 67,063,400원 | 1,497,936,600원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 54,960,000원 | 53,570,720원 | 1,511,429,280원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 43,968,000원 | 42,776,576원 | 1,522,223,424원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 이는 확인되지 않은 임차권의 인수나 명도 관련 비용까지 보장하는 수치가 아닙니다. 특히 공동담보로 설정된 근저당권의 실제 채무관계와 각 호실의 점유관계를 구분해서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측은 폭 약 10m의 병점로, 남서측은 폭 약 5m의 병점동로에 접합니다.
- 건물. 2012.12.26. 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택입니다. 외벽은 화강석타일과 치장벽돌 등으로 마감됐으며, 개별난방·위생 및 급배수설비·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 건물은 원룸형 도시형주택으로, 제2종근린생활시설 1개호와 다세대주택 25개호로 이용됩니다. 일반 아파트와 동일한 방식으로 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 414.0㎡, 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 같은 건물에서도 호실별 임대차·점유·내부상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 동일 또는 유사 면적의 최근 거래와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호 점유자 특정. 현황조사의 전입자 25명 중 실제 205호 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차보증금을 이 물건의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
- 임대차 관계 검증. 실제 점유자의 전입일·점유 개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 및 계약관계와 대조해야 합니다. 미상 점유자의 대항력을 임의로 확정해서는 안 됩니다.
- 조세채권 확인. 화성시 압류와 수원세무서·동수원세무서 관련 압류에 대해 체납세목·법정기일·우선순위·예상 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 을구 1번 근저당권에는 공동담보목록 제2012-1664호, 을구 2번에는 공동담보목록 제2013-77호가 기재돼 있습니다. 공동담보 범위와 실제 채무잔액을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 신청채권자의 청구금액은 745,856,001원입니다. 회차별 배당 계산에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되는 반면, 선순위 근저당권에는 배당액이 계산돼 있으므로 권리자 변경 및 실제 배당 귀속관계를 확인해야 합니다.
- 적정 시세 검증. 205호의 전용면적과 내부상태를 확인하고 비교 가능한 최근 다세대주택 실거래가격을 조사한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 금액과 인도·명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리와 확인해야 할 위험은 다르다”
이 사건은 겉으로 보면 비교적 단순합니다. 2013년 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단에서는 다른 문제가 남습니다. 현황조사에 전입자 25명이 등장하는데 정작 경매 대상인 205호의 점유자가 특정되지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 공동담보 근저당권이 존재하며, 신건 기준 1,497,936,600원의 채권자 미배당이 예상됩니다. 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
결론은 '등기상 말소 구조는 양호하지만, 입찰 판단은 보류'입니다. 205호의 임차인과 점유권원, 조세채권의 배당순위, 공동담보 범위 및 실거래 시세가 확인돼야 이 물건의 실질취득비용과 입찰 적정가격을 판단할 수 있습니다.
