수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 5층 506호에 관한 다세대 경매입니다. 등기상 현재 소유자는 김회만 씨이며, 최초 소유권보존은 김하성 씨 명의로 이루어졌습니다. 2013년 1월 7일 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 8억 5,560만원의 근저당권을 설정했고, 2016년 7월 15일 소유권이 김회만 씨에게 이전되면서 근저당 채무자도 김회만 씨로 변경됐습니다.

이 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 말소기준권리입니다. 2013년 근저당 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정, 국세 관련 압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기상 두 번째 근저당권 1억 440만원은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기 권리만 보면 매수인에게 남는 담보권 인수 부담은 없습니다.

그러나 이 물건은 전입자 확인이 특히 중요합니다. 현황조사상 건물 관련 전입자 기록이 25명이며, 호실이 명시된 사람은 101호의 김정희 씨 1명뿐입니다. 나머지 기록은 대상인 506호의 점유 여부를 특정할 수 없습니다. 등기상 인수액 0원이라는 계산만으로 실제 점유·명도 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리의 기준은 을구 1번 근저당권입니다. 2013년 1월 7일 수산업협동조합중앙회 명의로 설정된 채권최고액 855,600,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 12월 설정된 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정, 2026년 4월의 세무서 압류 2건은 기준권리보다 후순위입니다.

② 임차인·전입자 분석 — 506호 점유 여부를 먼저 확인해야 한다

현황조사상 전입자 기록은 총 25명입니다. 다만 호실이 특정된 기록은 김정희 씨의 101호(65.8100㎡)뿐이며, 나머지 24명은 호실이 확인되지 않습니다. 따라서 이 명단 전체를 5층 506호의 실제 임차인으로 단정할 수 없습니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2013년 1월 7일 이후입니다. 제공된 권리분석상 이들 전입자의 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않고, 다수의 보증금도 미상이며, 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 여부는 별도로 판단해야 합니다.

현황조사상 전입자 기록 기준. 배당요구가 확인된 기록은 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화 등 6명입니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이며, 배당요구 사실만으로 506호의 점유나 임대차관계를 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 실거래 검증이 되지 않는 가격

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 116,500,000원인 신건입니다. 다만 가격을 평가할 수 있는 동일 면적의 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 실제 시세보다 낮은지, 높은지 또는 적정한지 판단할 수 없습니다.

감정평가서상 건물은 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 구성되어 있습니다. 반면 단지 연계정보는 24세대로 표시되어 있어 비교 대상의 범위도 원본 서류로 대조해야 합니다. 연결된 면적 24.12㎡ 역시 대상 호실과 일치한다고 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,500,000원 가정)

신건 매각가 116,500,000원을 가정하면 집행비용 약 2,431,000원을 제외한 114,069,000원이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당권 채권최고액 855,600,000원 중 상당 부분이 미배당되고, 주택도시보증공사 가압류 청구금액 605,000,000원도 배당되지 않습니다.

전체 채권액은 1,460,600,000원, 예상 채권자 배당액은 114,069,000원, 채권자 미배당액은 1,346,531,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

집행비용 추정치와 채권최고액을 적용한 가정 배당입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권계산서, 조세채권, 임차인의 점유·보증금·확정일자 및 배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 소재합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 10미터의 병점로, 남서측으로 폭 약 5미터의 병점동로와 접합니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택입니다. 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 이용 중이며, 개별난방·위생 및 급배수설비·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 414.0㎡, 지목 대, 주상용 건부지이며 평지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다. 실제 이용과 관련된 제한사항은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 확인되지 않고 연계 면적도 대상 호실과 일치하는지 검증되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가의 시세 대비 경쟁력이나 향후 매각 가능성을 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 506호 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입자 25명 중 24명은 호실이 특정되지 않았습니다. 이들이 506호 거주자인지, 다른 호실 거주자인지 반드시 확인해야 합니다.
• 임대차계약 및 보증금 확인. 김정희 씨는 101호에 보증금 30,000,000원, 월세 1,540,000원으로 기재되어 있습니다. 나머지 전입자들의 보증금은 대부분 미상입니다. 대상 호실의 계약관계를 별도로 확인하세요.
• 최우선변제 검토. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일, 실제 점유, 보증금, 지역별 적용 기준을 기준으로 소액임차인 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 6명의 신청서와 대상 호실의 관련성을 확인하세요. 배당요구 여부만으로 대항력이나 우선변제권을 단정해서는 안 됩니다.
• 실제 채권잔액 확인. 신청채권 청구액 745,856,001원과 근저당권 채권최고액 855,600,000원의 차이를 확인하고, 실제 채권계산서 기준 배당을 다시 검토해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 실거래 자료와 면적 일치 여부가 확인되지 않았으므로 감정가 116,500,000원을 시세로 간주하지 마세요. 동일 건물·동일 면적의 거래사례를 먼저 확보해야 합니다.
• 건물·토지 원본 대조. 단지 연계정보는 24세대, 감정평가서상 건물은 다세대 25개호와 근린생활시설 1개호로 기재되어 있습니다. 건축물대장 및 집합건물 등기와 대상 호실의 일치 여부를 확인하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자, 임대차 종료 여부, 인도 가능 시점 및 체납 관리비를 확인하고 명도 비용과 기간을 별도로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 자료를 대조한 후 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 확인할 위험 0개”

수원지방법원 2024타경13639는 2013년 수협중앙회 근저당권을 말소기준으로 하는 구조입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정, 세무서 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 권리만 보면 비교적 명확한 소멸 구조입니다.

하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부보다 점유관계와 가격 검증에 있습니다. 현황조사상 전입자 기록은 25명이고 24명은 호실이 특정되지 않았습니다. 보증금과 확정일자도 다수 미상이며, 임차인 최우선변제 가능성은 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 특히 506호의 실제 점유자를 확인하지 않은 채 명도 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

또한 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 1억 1,650만원이 저렴한 가격인지 판단할 수 없습니다. 채권자 미배당액 13억 4,653만 1,000원은 매수인의 인수채무가 아니지만, 그렇다고 이 물건의 가격 적정성이나 임대차 안전성을 보장해 주지도 않습니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 점유·임차인·시세는 확인 전까지 보류. 대상 호실의 임대차관계와 실제 거래가격을 확인한 뒤에야 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 확인되지 않은 위험을 감수하면서 신건에 서둘러 응찰할 이유는 없습니다.