수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1의 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 81,300,000원, 현재 최저매각가 역시 81,300,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매각기일은 2026년 11월 17일입니다.

권리관계의 중심에는 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 855,600,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 소유권이 김회만에게 이전됐고, 주택도시보증공사의 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정, 국가의 압류가 차례로 기입됐습니다.

이 물건의 핵심은 근저당권의 규모 자체보다 말소기준권리와 점유관계입니다. 후순위 채권이 전액 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 자동으로 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 반면 실제 501호 점유자를 특정하지 못하면 명도 비용과 일정에 불확실성이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당

같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 104,400,000원이지만, 등기상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권과 별도로 중복 합산하여 인수액을 산정해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 501호 실제 점유자 특정이 핵심

현황조사 등에는 총 25명의 전입·점유 관련 인물이 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2013.01.07 이후입니다. 따라서 기록상 전입일을 기준으로는 말소기준 근저당에 앞서는 대항력이 확인되지 않습니다.

하지만 25명 모두가 경매 대상 501호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 김정희의 경우 명시된 점유 부분은 101호 65.8100㎡입니다. 나머지 인물도 상당수는 해당 호수가 특정되지 않았으므로 501호 실제 점유자와 다른 호실의 전입자를 구분해야 합니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 2013.01.07 말소기준권리의 선후관계를 비교한 것입니다. 실제 501호의 주택 인도, 임대차계약, 점유관계 및 별도 권리의 존재는 추가 확인이 필요합니다. 우선변제 여부는 확정일자 등이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 보증기관의 임차보증금 대위·승계 신고자는 확인되지 않으며, 주택도시보증공사는 등기상 가압류 채권자입니다.

③ 가격 검토 — 신건 81,300,000원의 적정성은 미확정

감정가와 최저매각가는 모두 81,300,000원입니다. 현재 0회 유찰 상태이며 최저가가 감정가의 100%인 신건입니다.

단지 참고자료에는 힐링하우스, 사용승인일 2012.12.26, 참고 면적 16.83㎡가 기재되어 있으나 경매 대상과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 현재 최저매각가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

유찰 시 가격·미배당 시나리오

유찰되면 최저매각가는 낮아지지만 그 자체로 시세 대비 저렴해지는지는 알 수 없습니다. 위 회차별 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 계산을 전제로 한 추정치입니다. 실제 501호의 점유·임대차관계가 확인되기 전까지는 확정적인 취득비용으로 받아들이면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)

배당은 신건 최저매각가를 매각가로 가정한 추정치입니다. 집행비용 1,863,400원과 근저당 배당액 79,436,600원을 합하면 81,300,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측 폭 약 10m 병점로와 남서측 폭 약 5m 병점동로에 접합니다.
• 건물. 2012.12.26 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택입니다. 원룸형 도시형주택으로, 제2종근린생활시설 1개호와 다세대주택 25개호로 이용 중입니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 급배수 및 위생설비, 승강기, 화재경보설비가 갖추어져 있습니다.
• 외장·창호. 화강석타일과 치장벽돌 외벽, 알루미늄·플라스틱 새시 및 복층유리 등이 적용되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 주상용 건부지입니다. 기재된 토지면적은 414.0㎡, 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 다세대·원룸형 도시형주택은 개별 호실의 전용면적, 임대수익, 점유상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 실거래 비교자료만으로 환금성이나 적정가격을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 501호 실제 점유자 확인. 현황조사 명단 25명 중 대상 호실의 실제 점유자가 누구인지 특정해야 합니다. 101호로 기재된 김정희를 501호 임차인으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 임대차·보증금 확인. 대상 호실의 임대차계약서, 확정일자, 주택 인도, 배당요구 및 선순위 권리 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 인수되는 권리나 매각에서 제외되는 사항, 임차인의 점유·보증금 기재가 추가되었는지 매각 직전 원본을 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 수원세무서장과 동수원세무서장의 2026.04.14 압류 2건에 대해 체납세액, 법정기일, 당해세 여부와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 855,600,000원 근저당은 공동담보입니다. 관련 공동담보목록과 실제 피담보채무, 배당관계를 확인해야 합니다.
• 신청채권·배당관계 확인. 수협은행의 신청채권액 745,856,001원과 근저당 배당액 79,436,600원의 관계를 배당 관련 원본으로 대조해야 합니다.
• 동일 면적 실거래 조사. 501호의 실제 전용면적을 확인하고 같은 지역의 비슷한 다세대·도시형생활주택 거래와 비교해야 합니다. 감정가만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
• 명도·관리비 확인. 현장 점유상태, 인도 가능 시점, 체납관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 자금 계획. 현재 최저매각가는 81,300,000원입니다. 입찰보증금의 실제 금액과 납부방법은 매각공고에서 확인하고, 취득 관련 세금과 명도·수선비용은 별도로 고려해야 합니다.

맺으며 — “말소는 명확하지만, 입찰 판단은 아직 보류”

이 사건은 2013년 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원으로 제시됩니다. 이 점만 놓고 보면 등기상 권리 순위는 비교적 명료합니다.

그러나 실제 투자 판단에서는 다른 문제가 더 중요합니다. 현황조사에 25명의 전입·점유 관련 명단이 존재하는데 경매 대상 501호의 실제 점유관계를 특정하기 어렵습니다. 국세 압류도 2건 있으며, 공동담보권의 배당관계와 우선채권 역시 추가 확인이 필요합니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 81,300,000원이 최근 시장가격보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 유찰에 따라 가격이 내려가더라도 실제 시세와 점유관계를 확인하기 전에는 투자 매력을 단정해서는 안 됩니다.

결론적으로 말소기준권리는 명확하지만, 개별 호실 점유·배당·시세 검증이 필요한 신중 접근형 물건입니다. 권리 순위는 확인, 입찰 가격 판단은 보류. 501호 점유관계와 최근 비교거래를 확정하는 것이 우선입니다.