수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1에 소재한 다세대주택 건물의 2층 201호입니다. 건물은 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 감정평가상 원룸형 도시형주택과 근린생활시설이 함께 있는 구조입니다.

등기부상 최초 소유자는 김하성이며, 2016년 7월 15일 김회만에게 소유권이 이전됐습니다. 이보다 앞선 2013년 1월 7일 수산업협동조합중앙회 명의의 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권, 압류, 가압류, 임차권등기는 매각에 따라 소멸하는 구조로 분석됩니다.

특히 201호에는 심규민의 임차권등기가 존재합니다. 미반환 보증금은 44,000,000원으로 적지 않지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 전액을 매수인이 인수하는 유형은 아닙니다. 진짜 확인해야 할 부분은 임차권의 배당 반영 여부, 건물 내 다른 점유자들의 실제 호실, 세금의 우선순위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준, 이후 권리는 매각소멸

핵심은 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 같은 날 같은 채권자 명의로 채권최고액 104,400,000원의 근저당권도 추가로 설정되어 있습니다.

2016년 7월 15일 김회만에게 소유권이 이전되면서 두 근저당권의 채무자도 김회만으로 계약인수 처리됐습니다. 소유권이 이전됐다고 해서 기존 근저당의 설정일이나 우선순위가 새로 바뀌는 것은 아닙니다. 따라서 2016년 이후 전입한 임차인들은 이 선순위 근저당보다 뒤에 위치합니다.

2024년 12월에는 화성시 압류와 주택도시보증공사(HUG)의 605,000,000원 가압류가 설정됐고, 같은 달 수협은행의 임의경매가 개시됐습니다. 2026년에는 국 명의 압류 2건이 추가됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다.

② 임차인 분석 — 201호 심규민의 4,400만원은 후순위

201호와 직접 연결되는 임차권등기권자는 심규민 1명입니다. 임차보증금은 최초 50,000,000원에서 두 차례 증액되어 총 54,000,000원이 됐고, 그중 반환되지 않은 금액이 44,000,000원으로 기재되어 있습니다.

심규민의 전입일은 2016년 9월 20일입니다. 말소기준권리인 2013년 1월 7일 근저당권보다 약 3년 8개월 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이 아니며, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

한 가지 주의할 점이 있습니다. 아래 배당 시뮬레이션의 채권자 합계 1,565,000,000원에는 201호 임차보증금 44,000,000원이 별도 항목으로 포함되어 있지 않습니다. 임차권등기와 배당요구 기록이 있는 만큼, 배당요구 종기와 실제 배당요구서, 매각물건명세서의 임차인 기재를 확인해야 합니다. 이는 배당금 검증의 문제이며, 선순위 대항력에 따른 매수인 인수 문제와는 구분해야 합니다.

③ 건물 전체 점유관계 — 조사기록 25명, 호실 특정이 관건

현황조사상 건물 전체에서 25명의 임차인·점유자 기록이 확인됩니다. 이 중 심규민은 201호, 김정희는 101호로 호실이 특정됩니다. 나머지 23명은 개별 호실이 특정되지 않아 201호와 직접 관련된 점유자인지 구분할 수 없습니다.

아래는 조사기록을 기준으로 정리한 내용입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 보수적으로 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 다만 기재된 전입일은 모두 말소기준권리일인 2013년 1월 7일 이후입니다. 따라서 현재 확인되는 기록만으로 기준권리보다 선순위인 대항력 임차인이 있다고 판단할 수는 없습니다.

※ 조사기록상 호실이 확인되지 않은 23명은 201호 임차인으로 단정할 수 없습니다. 이들의 보증금·확정일자·실제 점유 호실을 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 대조해야 합니다. '대항력 가능·미상'은 미확인 권리관계에 대한 보수적 표시이며 선순위 인수권리가 확인됐다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)

현재 최저매각가 81,300,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당재원은 79,436,600원입니다. 선순위 근저당 채권최고액만 855,600,000원으로, 매각대금 대부분이 첫 번째 근저당권자에게 배당되는 구조입니다.

집행비용과 배당액은 제공된 예상배당 산정값입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 심규민의 미반환 보증금 44,000,000원도 위 채권자 합계에 별도 표시되지 않으므로 실제 배당요구 및 배당표 원본을 확인해야 합니다.

⑤ 시세·환금성 — 비교가격 확인 전에는 저가 판단 금지

본건은 힐링하우스에 속한 다세대 물건입니다. 동일면적 거래를 본건과 정확히 매칭할 수 있는 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 81,300,000원을 시장가격과 직접 비교해 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

확인 가능한 건물 정보는 다음과 같습니다.

• 건물 이용상태. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 원룸형 도시형주택 및 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호가 함께 이용 중입니다.
• 주위환경. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측 인근으로, 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 지상 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 10m 병점로, 남서측으로 폭 약 5m 병점동로와 접합니다.
• 건물 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 대지 414㎡, 평지·사다리형으로 평가되어 있습니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
• 건물 상태 관련 사항. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호 임차권 원본 확인. 심규민의 미반환 보증금 44,000,000원, 임대차계약일 2016.08.30., 전입일 2016.09.20., 확정일자 2016.08.30.을 임대차계약서와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 배당요구 확인. 심규민의 2026.03.04. 배당요구 접수 기록과 실제 배당요구서, 배당표 반영 여부를 확인하세요. 예상배당표에 임차보증금이 별도 표시되지 않았다는 점이 중요합니다.
• 호실별 점유자 확인. 건물 전체 조사기록 25명 중 201호는 심규민, 101호는 김정희로 특정됩니다. 나머지 23명의 실제 호실과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 세금압류 3건 확인. 화성시 압류 1건과 국 명의 압류 2건의 체납 세목·법정기일·당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세라면 예상 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 근저당권 설정 내용에 공동담보목록 제2012-1664호와 제2013-77호가 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위와 본건에 실제 청구되는 채권액을 확인하세요.
• 선순위 근저당 잔액 확인. 채권최고액 855,600,000원 및 104,400,000원은 실제 대출잔액과 동일한 금액이 아닙니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 명도 가능성 확인. 임차권이 매각으로 소멸하더라도 실제 거주자가 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다. 201호의 현재 점유자와 다른 호실의 점유관계를 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 동일면적 비교거래가 확인되지 않은 상태에서 신건 가격에 메리트를 부여하지 마세요. 인근 유사 다세대의 실거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 교부청구 및 배당요구 내역을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0”은 다르다

수원지방법원 2024타경13639 화성 병점동로 151-1 2층 201호는 권리의 선후관계만 놓고 보면 기준권리가 명확합니다. 2013년 1월 7일 설정된 근저당권보다 뒤에 설정된 201호 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 심규민의 미반환 보증금 44,000,000원을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순히 권리상 안전한 물건이라고만 평가하기는 어렵습니다. 건물 전체 조사기록에 25명의 점유자·임차인이 있고, 이 중 23명은 호실이 특정되지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 미확인입니다. 배당재원은 81,300,000원 가정 시 79,436,600원에 불과하고, 채권 미배당액은 1,485,563,400원으로 계산됩니다.

또한 동일면적 실거래 비교가 없어 현재 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지도 단정할 수 없습니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 점유관계·세금·배당·시장가격을 확인하기 전에는 입찰 메리트를 확정할 수 없습니다.

최종 판단: 권리 인수 부담은 낮지만, 점유·세금·배당 검증이 선행되어야 하는 확인형 물건입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다는 201호의 실제 점유상태와 세금 우선순위, 비교 가능한 시장가격을 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.