수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 힐링하우스 5층 503호에 대한 다세대 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 81,300,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건의 핵심은 2013년 설정된 선순위 근저당권입니다. 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 855,600,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류·압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다.

2016년 소유권을 취득한 김회만 씨의 거래가액은 82,000,000원입니다. 현재 신청채권자의 청구액은 745,856,001원이며, 선순위 근저당권의 채권최고액은 855,600,000원입니다. 여기에 주택도시보증공사의 605,000,000원 가압류도 존재합니다. 다만 채권액이 매각가보다 크다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 선순위 근저당은 매각대금에서 배당받고 말소되는 권리입니다.

진짜 확인해야 할 부분은 임차·점유 관계입니다. 현황조사상 25명의 전입자·임차인 명단이 확인되지만, 503호로 직접 특정되는 임차권등기는 김병재 씨의 1건입니다. 다른 전입자 상당수는 호실이 특정되지 않고 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 권리분석과 별개로 503호의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준이다

권리의 핵심은 2013년 1월 7일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원이며, 이후의 권리들은 이보다 후순위입니다.

② 임차인·점유 현황 — 503호 특정 여부가 핵심

현황조사 및 등기부상 확인되는 전입자·임차인 조사명단은 총 25명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 제외할 사람은 확인되지 않습니다.

김정희 씨는 조사상 101호 65.8100㎡로 표시되어 있어 본건 503호와 구분해야 합니다. 나머지 다수 전입자는 호실이 특정되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 503호의 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 아래 표는 조사명단 전체를 구분해 정리한 것입니다.

※ 대항력은 2013.01.07 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계를 기준으로 표시했습니다. 우선변제 여부는 확인된 정보만으로 확정할 수 없어 미상으로 표시했습니다. 승계·대위 중복신고는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 81,300,000원입니다. 다만 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 판단하려면 같은 건물 또는 유사한 다세대주택의 면적·층·상태가 일치하는 실거래 비교가 필요합니다.

현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없고, 비교 기준면적 16.83㎡ 역시 대상 호실과 면적 일치 여부를 확정하기 어렵습니다. 따라서 최저가 81,300,000원을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트로 가점을 주는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)

예상 배당은 신건 매각가 81,300,000원에서 집행비용 1,863,400원을 공제한 뒤 선순위 근저당에 79,436,600원을 배분하는 구조입니다. 선순위 근저당 채권최고액과 후순위 가압류 청구금액 기준으로 계산한 단순 추정이며, 실제 배당은 현재 채권잔액·집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰될수록 매각대금에서 선순위 채권자에게 돌아가는 금액은 줄어듭니다. 현재 회차의 선순위 배당 추정액은 79,436,600원이며, 1회 유찰 시 63,469,280원, 2회 유찰 시 50,695,424원입니다. 채권최고액과 가압류 청구액의 합계가 매각대금을 크게 초과하는 구조이므로 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 지상 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 북동측으로 폭 10m 정도의 병점로, 남서측으로 폭 5m 정도의 병점동로에 접합니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 이용 중입니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지는 평지이며 주상용 건부지로 이용됩니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 정확한 면적·호실에 맞는 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 가격 경쟁력과 매도 가능 가격을 단정할 수 없습니다. 소형 다세대의 실제 임대·매매 수요와 공실 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 503호 실제 점유 확인. 김병재 씨 임차권등기의 현재 점유 여부, 퇴거 여부 및 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 호실별 전입자 대조. 현황조사상 25명 중 503호로 특정된 사람과 다른 호실 거주자를 구분하고, 호실 미특정 전입자의 실제 점유 범위를 확인하세요.
• 보증금·우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않은 전입자들의 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
• 선순위 근저당 확인. 채권최고액 855,600,000원과 신청채권 청구액 745,856,001원을 구분하고, 실제 현재 채권잔액 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• HUG 가압류 확인. 주택도시보증공사의 605,000,000원 가압류와 후순위 압류의 매각에 따른 소멸 및 배당 관계를 확인하세요.
• 시세 조사. 비교 기준면적 16.83㎡가 대상 호실과 일치하는지 확인한 뒤 동일 건물·유사 면적의 거래 사례를 조사하세요. 실거래 비교 없이 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 관리비·체납세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 명도 계획. 호실별 실제 점유자와 임대차관계를 확인한 후 인도명령 가능성, 이사 협의 및 명도비용을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 소멸과 점유 확인은 별개다

수원지방법원 2024타경13639의 말소기준권리는 2013년 1월 7일 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원으로 크지만, 후순위 가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 추정 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 이 물건의 위험이 모두 해소된 것은 아닙니다. 503호 임차권등기 김병재 씨의 보증금 70,000,000원은 후순위이지만, 현황조사상 전체 전입자 명단은 25명입니다. 김정희 씨는 101호로 확인되고 나머지 다수는 호실이 특정되지 않아 실제 점유 범위와 보증금, 우선변제 여부를 대조해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 81,300,000원이 최저가로 유지되고 있지만, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않았으므로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 유찰에 따른 가격 하락은 가능하지만, 가격이 내려간다는 사실과 투자 메리트가 생긴다는 사실은 다릅니다.

권리순위는 비교적 명확하지만, 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 인수 추정 0원만 보고 입찰하기보다 503호 임차관계와 전체 전입자 명단을 먼저 정리하고, 실제 시장가격을 확인한 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.