수원지방법원 2024타경13639. 화성시 병점동로 151-1에 위치한 원룸형 도시형주택, 힐링하우스 2층 202호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 81,300,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김회만으로, 2016년 7월 15일 거래가액 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부에서 가장 먼저 살펴볼 권리는 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 855,600,000원과 104,400,000원의 근저당권이 설정되어 있으며, 2024년에는 백경희의 임차권등기와 주택도시보증공사의 가압류 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 본건 점유자 특정·임차보증금·세금 우선배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13639 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동로 151-1, 2층 202호 (진안동, 힐링하우스) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 원룸형 도시형주택 |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트조 공동주택 · 다세대주택 25개호 및 제2종근린생활시설 1개호 |
| 사용승인 | 2012.12.26 |
| 소유자 | 김회만 (2016.07.15 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 | 81,300,000원 |
| 최저매각가 | 81,300,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 경매신청 채권액 | 745,856,001원 |
| 경매신청 채권자 | 수협은행 (변경 전 수산업협동조합중앙회) |
| 말소기준권리 | 2013.01.07 · 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 |
| 등기상 임차권 | 백경희 · 보증금 62,000,000원 · 2024.10.23 등기 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (점유관계 및 원본 확인 전제) |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 확인 대상
본건 202호에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 백경희입니다. 임대차계약일은 2022.08.10, 점유개시일은 2022.10.27, 주민등록일은 2022.10.31, 확정일자는 2022.09.21입니다. 임차보증금은 62,000,000원이며, 2024.10.23 임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 임차권자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백경희 202호 전유부분 전부 |
2022.10.31 2022.09.21 |
62,000,000원 | 선순위 없음 2013년 근저당 이후 전입 |
후순위 확정일자 있음 · 배당 여부 확인 |
인수 0원 매각 시 임차권등기 소멸 전제 |
핵심은 보증금 62,000,000원의 존재 자체가 매수인 인수를 의미하지 않는다는 점입니다. 백경희의 전입신고는 말소기준권리인 2013년 근저당보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 분류되지 않으며, 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 계산하지 않습니다. 다만 실제 임차인의 점유 상태와 명도 진행 가능성은 별개로 확인해야 합니다.
현황조사 전입자 확인표
다음은 202호 임차인으로 확정된 명단이 아니라, 현황조사에서 확인된 전입자입니다. 백경희를 제외한 25명 중 김정희는 101호로 기재되어 있고, 나머지 24명은 호실이 특정되지 않았습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 우선변제 여부도 미확정입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 점유 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김제영 | 2021.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김정희 101호 · 65.8100㎡ |
2013.09.06 | 30,000,000원 월차임 1,540,000원 |
101호 기재 | 확정일자 미상 |
| 심규민 | 2016.09.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이기현 | 2022.11.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 권숙경 | 2024.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정지섭 | 2021.09.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 유정용 | 2021.05.18 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.22 |
| 김태우 | 2022.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 안현정 | 2021.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.31 |
| 진희선 | 2023.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.17 |
| 최선주 | 2016.12.09 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.14 |
| 박미란 | 2023.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김영재 | 2021.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김금곤 | 2014.11.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 조강연 | 2022.06.20 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.21 |
| 이동기 | 2021.08.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정승화 | 2024.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이승민 | 2020.11.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김도연 | 2022.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 장정화 | 2024.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.20 |
| 권정아 | 2022.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김병재 | 2023.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김영웅 | 2020.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정서희 | 2017.12.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박예림 | 2024.04.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
표의 '가능·미상'은 선순위 대항력이 확인되었다는 의미가 아닙니다. 전입 시점은 모두 2013년 말소기준권리보다 늦으나, 실제 점유 호실과 임대차관계가 불분명하여 추가 확인이 필요하다는 표시입니다. 호실 미상 전입자의 보증금은 백경희의 보증금에 합산하지 않았습니다. 임차권자·전입자 명단에 보증기관의 임차인 승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류는 별도 채권자 권리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)
신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 79,436,600원이 선순위 근저당권 배당에 배정됩니다. 다른 근저당권과 주택도시보증공사 가압류에는 배당되지 않는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,863,400원 |
| 1. 을구 1번 · 수산업협동조합중앙회 | 855,600,000원 | 79,436,600원 |
| 2. 을구 2번 · 수산업협동조합중앙회 | 104,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,565,000,000원 | 81,300,000원 집행비용 포함 |
집행비용 1,863,400원은 추정치입니다. 채권자 배당합계는 79,436,600원, 채권액 대비 미배당 추정액은 1,485,563,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자의 미회수 추정액이지 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액과 미배당은 다르다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 81,300,000원 | 79,436,600원 | 1,485,563,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 65,040,000원 | 63,469,280원 | 1,501,530,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 52,032,000원 | 50,695,424원 | 1,514,304,576원 | 0원 |
위 시나리오에서 유찰 후 최저매각가는 각각 65,040,000원, 52,032,000원으로 내려갑니다. 다만 이는 해당 회차가 실제로 진행된다는 뜻이 아니며, 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 대비 투자 메리트가 입증되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 건물. 2012.12.26 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 원룸형 도시형주택 및 제2종근린생활시설이 함께 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 북동측 약 10m 도로와 남서측 약 5m 도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스 보일러를 이용한 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 414.0㎡, 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다. 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 공법상 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
- 건물 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 원룸형 다세대주택으로, 동일 조건의 실거래 비교 없이 환금성과 적정가격을 확정하기는 어렵습니다. 임대수요와 실제 매매사례의 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 현재 점유자 특정. 현황조사 전입자 가운데 실제 202호 거주자가 누구인지, 임대차계약과 보증금이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 백경희 임차권등기 확인. 보증금 62,000,000원, 전입일 2022.10.31, 확정일자 2022.09.21, 임차권등기일 2024.10.23을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 다른 전입자의 호실 확인. 김정희는 101호로 기재되어 있습니다. 다른 호실 미상 전입자도 202호 임차인으로 잘못 합산하지 않도록 전입세대 내역과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 최우선변제 확인. 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화 등의 배당요구가 본건에 어떤 영향을 미치는지 검토해야 합니다. 배당요구 사실만으로 해당 인물의 202호 임차관계가 확정되지는 않습니다.
- 국세·지방세 확인. 화성시 압류와 국가 압류 2건이 있습니다. 당해세 등에 해당하면 배당순위가 바뀔 수 있으므로 실제 세금 채권과 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 채무 확인. 2013년 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 채권최고액을 본건 202호의 독립된 잔존채무로 해석하지 않도록 공동담보 관계와 실제 피담보채무를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목이 있는지 확인하고, 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도에 필요한 비용과 기간을 고려해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 원룸형 다세대주택의 실제 거래사례를 비교해야 합니다. 면적과 호실 조건이 다른 거래를 그대로 가격 기준으로 적용하지 않아야 합니다.
- 원본 및 매각 진행 확인. 매각기일 2026.11.17의 진행 여부와 변경·취하·정지 가능성을 확인하고, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 검토해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리 소멸은 긍정적, 입찰 판단은 보수적
이 사건에서 가장 긍정적인 부분은 2013년 근저당이 말소기준권리로 기능한다는 점입니다. 백경희의 임차권등기는 그보다 후순위이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인의 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다액의 미배당 채권이 존재한다는 이유만으로 매수인이 그 채무를 부담하지는 않습니다.
그러나 이를 곧바로 안전한 입찰물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 현황조사상 26명의 전입·임차 관련 인물이 확인되지만, 본건 202호에 실제 관련된 임차인과 점유자를 충분히 구분하지 못한 상태입니다. 백경희 외 다른 사람의 보증금·확정일자 및 실제 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 국세·지방세 압류와 공동담보 관계까지 고려하면 배당과 명도 검증이 중요합니다.
또한 감정가 81,300,000원을 평가할 수 있는 동일 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 현재 가격이 적정한지, 유찰 이후 가격이 투자에 유리한지 역시 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
수원지방법원 2024타경13639는 등기상으로는 선순위 근저당과 후순위 임차권의 관계가 비교적 분명한 사건입니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.
하지만 등기부상 권리 소멸과 실제 건물의 점유 문제는 서로 다릅니다. 62,000,000원의 임차권등기, 다수의 전입자, 국세·지방세 압류, 그리고 1,485,563,400원의 미배당 추정액을 각각 구분해서 판단해야 합니다. 특히 미배당액은 매수인의 채무가 아니지만, 배당관계가 복잡하다는 점은 분명합니다.
결국 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 내려가는 시점을 기다리는 것이 아닙니다. 202호 점유자를 정확히 확인하고, 후순위 임차권의 소멸과 세금 배당 문제를 검증한 뒤, 실제 거래가격에 근거해 입찰 상한을 결정하는 것입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격과 점유가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
