수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 힐링하우스 5층 505호입니다. 사건의 용도는 다세대이며, 감정평가서상 이 건물은 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 원룸형 도시형주택과 다세대주택 25개호 및 제2종근린생활시설 1개호로 이용되고 있습니다.

권리분석의 출발점은 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원입니다. 이후 소유권은 2016년 김회만 씨에게 이전됐고, 2024년 주택도시보증공사의 6억 500만원 가압류, 임의경매개시결정, 2025년 정서희 씨의 임차권등기, 2026년 국세 압류가 이어졌습니다.

핵심은 임차권등기가 있다는 사실 자체보다 그 권리가 말소기준권리보다 앞서는지입니다. 정서희 씨의 전입일은 2017년 12월 1일, 임차권등기 접수일은 2025년 2월 13일입니다. 모두 2013년 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력 있는 선순위 임차인이 아니며, 매각으로 임차권이 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당권

권리관계의 핵심은 2013.01.07 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 855,600,000원이며, 현재 경매에서 말소기준권리로 작용합니다.

같은 날 설정된 을구 2번 근저당권(채권최고액 104,400,000원)은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 2016년 소유권이 김회만 씨에게 이전되면서 기존 근저당권의 채무자도 계약인수로 변경됐습니다.

이후 발생한 권리의 순위는 다음과 같습니다.

• 2024.12.05 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 605,000,000원. 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
• 2024.12.17 임의경매개시결정. 채권자는 수협은행입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
• 2025.02.13 정서희 임차권등기. 보증금 78,000,000원. 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다.
• 2026.04.14 국세 압류 2건. 수원세무서장 및 동수원세무서장 명의 압류로, 말소기준권리 이후 권리입니다.

② 임차인·전입자 분석 — 505호와 건물 내 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 및 등기상 전입·임차기록은 총 25건입니다. 이 중 등기상 505호 임차권자로 확인되는 사람은 정서희 씨입니다. 김정희 씨는 101호로 기재돼 있어 대상 물건과 다른 호실입니다. 나머지 23건은 호실이 특정되지 않아 505호의 점유자로 단정할 수 없습니다.

나머지 호실 미상 전입기록은 전입일이 모두 2013.01.07. 이후로 기재돼 있어 제공된 권리 판정상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 호실이 특정되지 않은 기록이 많으므로, 해당 인원이 실제로 505호에 거주했는지 또는 다른 호실의 거주자인지는 현황조사 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.

보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 정서희 씨의 임차권등기는 실제 임대차보증금에 관한 권리이며, 주택도시보증공사의 605,000,000원 가압류는 별도의 채권자 권리입니다. 두 금액을 하나의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,700,000원 가정)

채권자 합계 1,460,600,000원(근저당 및 HUG 가압류)의 예상배당은 67,063,400원이며 미배당액은 1,393,536,600원입니다. 정서희 씨의 78,000,000원 임차권은 위 채권자 합계에 포함되지 않은 별도 후순위 권리입니다. 선순위 근저당권에서 매각대금이 모두 소진되는 현재 가정에서는 임차권 배당재원도 없습니다.

신건 기준으로 매수인이 부담하는 권리상 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 68,700,000원에 낙찰받는 경우 권리상 실질취득액도 68,700,000원으로 계산됩니다. 이는 인수권리 금액만 더한 수치로, 취득세·명도비·체납관리비 등 부대비용은 별도입니다.

④ 회차별 가격 시나리오 — 유찰이 채권 부족을 해결하지는 않는다

위 시나리오는 매각가격이 낮아질 때 선순위 근저당권에 배당되는 금액이 줄어드는 구조를 보여줍니다. 채권자 입장에서는 회차가 진행될수록 미회수 채권이 늘어나지만, 매수인에게 후순위 채권이 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

따라서 이 물건은 유찰 횟수와 인수금액을 혼동해서는 안 됩니다. 유찰로 최저가가 4,396만 8천원까지 내려가는 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 그 가격이 시장가치보다 유리한지는 별도의 실거래 비교가 필요합니다.

⑤ 시세 비교 — 동일면적 실거래 근거가 없어 가격 판단 보류

이 물건의 가격 메리트를 판단하려면 힐링하우스 내 동일 또는 유사 전용면적의 최근 실거래가가 필요합니다. 그러나 현재 확인 가능한 최근 거래금액과 거래일이 없어 평균 거래가격이나 최신 거래가격을 제시할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 소재합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 지상 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 10m의 병점로, 남서측으로 폭 약 5m의 병점동로와 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 공동주택으로 외벽은 화강석타일 및 치장벽돌, 복도는 화강석타일 및 무늬코트 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 토지. 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 일반 아파트가 아닌 다세대·원룸형 도시형주택의 개별 호실입니다. 동일면적 거래 비교가 확인되지 않아 환금성과 매각가격을 별도로 검증할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 505호 실제 점유자 확인. 정서희 씨의 임차권등기가 확인됩니다. 현재 거주 여부, 점유 이전 여부, 잔존 동산, 열쇠 및 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 호실 미상 전입기록 23건 확인. 다른 호실의 전입자일 가능성이 있으므로 건물 전체 전입기록을 505호 점유관계와 혼동하면 안 됩니다. 호실별 전입자와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
• 101호 김정희 씨와 구분. 김정희 씨는 101호 65.8100㎡로 기재돼 있어 505호 임차인과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
• 정서희 씨의 보증금 및 확정일자 확인. 총 78,000,000원이며 최초 보증금 75,000,000원과 증액분 3,000,000원의 확정일자가 각각 기재돼 있습니다. 선순위 근저당권과의 순위 및 실제 배당요구 내역을 원본으로 대조하세요.
• 최우선변제 및 당해세 검토. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 반영하지 않았습니다. 실제 배당 순위와 배당액을 별도로 확인해야 합니다.
• 근저당 실제 채무액 확인. 855,600,000원은 채권최고액입니다. 실제 잔존 채무액과 채권계산서를 확인하고 HUG 가압류 605,000,000원과의 관계를 검토하세요.
• 시세 조사. 동일 건물 및 인근 유사 다세대의 전용면적, 거래시점, 층수, 임대차 상태를 맞춰 비교해야 합니다. 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 관리비·공과금. 관리비 체납액, 공용부분 부담, 수도·전기·가스 요금 등 실제 인도 과정에서 발생할 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 종기 관련 문서를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 505호의 실제 점유관계

수원지방법원 2024타경13639는 말소기준권리가 명확한 사건입니다. 2013년 1월 7일 설정된 수협 근저당권보다 뒤에 발생한 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기 및 국세 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 정서희 씨의 보증금 78,000,000원도 현재 권리순위상 매수인에게 인수되는 금액으로 계산되지 않습니다.

그러나 이 물건의 실무상 핵심 위험은 단순한 등기부 순위가 아닙니다. 505호 임차권등기와 건물 내 다수 전입기록을 구분해야 하고, 23건의 호실·보증금 미상 기록이 남아 있습니다. 실제 점유와 명도 문제를 해결하지 못하면 권리상 인수액이 0원이어도 추가 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

또한 최저가 68,700,000원은 신건 가격입니다. 동일면적 최근 실거래를 비교할 근거가 없어 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 가격 판단을 유보한 상태에서 현장 점유조사와 유사 물건 거래조사를 먼저 진행하는 것이 합리적입니다.