수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1에 위치한 다세대주택의 3층 303호입니다. 건물은 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 감정평가상 원룸형 도시형생활주택과 근린생활시설이 함께 있는 구조입니다. 현재 소유자는 김회만으로, 2016년 7월 15일 거래가액 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리분석의 출발점은 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원이며, 공동담보목록이 기재된 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정, 국가의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

문제는 등기부 바깥에 있습니다. 현황조사에서 다수의 전입자가 확인되지만 대부분의 보증금이 알려져 있지 않고, 대상 호실과 각 전입자의 관계도 충분히 구분되지 않습니다. 선순위 근저당권이 있다는 사실과 303호를 문제없이 인도받을 수 있다는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준

말소기준권리는 2013년 1월 7일 접수번호 2352의 근저당권입니다. 최초 채무자는 김하성이며, 2016년 7월 15일 계약인수에 따라 채무자가 김회만으로 변경되었습니다. 등기에는 공동담보목록 제2012-1664호가 기재되어 있습니다.

별도로 같은 날 설정되었던 채권최고액 104,400,000원의 을구 2번 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이를 현재 유효한 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 25명 중 누가 303호에 해당하는가

현황조사 등에 기재된 임차인 명의는 25명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 명의는 없으므로, 중복 승계금액을 별도로 합산할 사안은 확인되지 않습니다. 다만 25명 모두가 이 경매의 303호 임차인이라는 의미는 아닙니다.

이들의 기재 전입일은 모두 2013년 1월 7일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력은 없습니다. 그러나 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 배당순위와 최우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자·임대차계약과 303호의 연결관계도 확인해야 합니다.

* 대항력 없음: 기재된 전입신고일이 2013.01.07 말소기준권리보다 늦다는 판단입니다. 각 명의자의 실제 303호 점유 여부와 별도 권리관계까지 확정한 의미는 아닙니다. 우선변제는 확정일자·보증금·배당요구 등을 추가 확인해야 합니다.

김정희의 경우 임차 부분이 101호 65.8100㎡로 명시되어 있으며, 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,540,000원입니다. 이는 303호의 보증금이나 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.

배당요구 관련 문건이 접수된 명의자는 다음과 같습니다.

③ 가격 분석 — 신건 81,300,000원의 적정성은 미확정

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 81,300,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다.

확인되는 과거 소유권 거래가액은 2016년의 80,000,000원입니다. 다만 과거 취득가액만으로 현재 시세를 판단할 수 없습니다. 같은 면적·유사 층의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로 감정가가 현재 시장가격보다 저렴하다는 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,863,400원을 제외한 79,436,600원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 것으로 계산되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

모형상 채권총액 1,460,600,000원 중 채권자 배당액은 79,436,600원, 미배당 채권액은 1,381,163,400원입니다. 이 미배당액은 일반 채권의 잔액이지, 매수인이 그대로 떠안는 금액을 뜻하지는 않습니다. 다만 조세채권·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 10m의 병점로, 남서측으로 폭 약 5m의 병점동로와 접합니다.
• 건물 구성. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 감정평가상 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호가 함께 이용되고 있습니다.
• 설비. 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 화재경보설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 및 성장관리권역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적은 414.0㎡, 지목은 대지이며 주상용으로 이용 중입니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 대규모 아파트가 아닌 소규모 다세대주택이므로 정확한 면적과 내부 상태에 따른 가격 차이가 중요합니다. 최근 비교 거래를 확인하지 못해 매각가격의 적정성과 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 303호 실제 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 25명 가운데 실제 303호를 점유하는 사람이 누구인지, 별도 거주자가 있는지 확인해야 합니다.
• 임대차계약 확인. 303호 임차인의 보증금, 월차임, 전입일, 확정일자, 점유 개시 시점 및 배당요구 여부를 대조하세요.
• 101호와 303호 구분. 김정희의 101호 보증금 30,000,000원을 303호의 인수금액에 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 말소기준 근저당 확인. 2013.01.07 설정된 채권최고액 855,600,000원의 공동담보 근저당권과 실제 채권관계를 확인하세요. 이미 말소된 을구 2번 근저당권은 별도로 구분해야 합니다.
• 국가 압류 및 조세 확인. 수원세무서장·동수원세무서장 관련 압류의 원인과 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다.
• 전용면적 확인. 조회된 16.83㎡가 매각 대상 303호의 면적과 일치하는지 건축물대장·등기부·감정평가서에서 대조하세요.
• 최근 실거래 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 거래를 확인하기 전에는 81,300,000원을 저렴한 가격으로 판단하지 마세요.
• 관리비·인도비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자와의 명도 협의, 내부 수리비 및 기타 취득비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 건축물대장을 직접 확인하세요. 특히 매각기일 전 권리변동과 점유변동 여부를 다시 점검해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2013년 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류가 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 거액의 채권 미배당이 발생하지만, 그 자체가 매수인의 채무가 되지는 않습니다.

그러나 실제 303호의 점유자가 누구인지 명확하지 않다는 점이 가장 큰 문제입니다. 조사 명의가 25명에 달하는 반면 상당수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 확인된 101호 임차 내역은 대상 303호와 별개입니다. 점유자를 특정하지 않은 상태에서 무조건 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가이자 최저가인 81,300,000원이 최근 시장가격보다 저렴한지 판단할 실거래 근거가 충분하지 않습니다. 유찰 시 최저가는 내려가지만, 303호의 권리·점유·면적과 실제 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

최종 판단은 입찰 보류·추가 확인 권고입니다. 등기상 말소 구조는 긍정적이지만, 점유 및 시세 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.