수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 힐링하우스 3층 302호에 대한 다세대주택 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 81,300,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 수협은행이며 청구금액은 745,856,001원입니다.

이 사건의 권리분석 출발점은 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원으로, 현재 소유자인 김회만 씨가 소유권을 취득하기 전부터 존재했던 권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 세무서 압류, 안현정 씨의 임차권등기가 설정됐지만 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.

따라서 등기상으로는 매각 후 매수인이 인수할 권리가 없는 구조입니다. 그러나 선순위 근저당 채권액이 매각가격을 크게 초과하고, 302호에는 보증금 70,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 사실이 임차인의 보증금이 배당으로 회수된다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 모든 판단의 기준

이 사건의 말소기준권리는 2013년 1월 7일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 당시 근저당권자는 수산업협동조합중앙회이고 채권최고액은 855,600,000원입니다. 2016년 7월 15일 소유권이 김회만 씨에게 이전되면서 채무자도 김회만 씨로 변경되는 계약인수가 이루어졌습니다.

말소기준권리 이후의 주요 권리는 다음과 같습니다.

• 주택도시보증공사 가압류. 2024.12.05. 접수, 청구금액 605,000,000원. 선순위 근저당 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다.
• 임의경매개시결정. 2024.12.17. 접수. 수협은행이 신청한 경매입니다.
• 안현정 주택임차권. 2025.03.17. 등기, 보증금 70,000,000원. 전입일과 확정일자가 모두 기준권리 이후이므로 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조이며 매각으로 소멸합니다.
• 국 압류 2건. 2026.04.14. 접수, 수원세무서장 및 동수원세무서장 관련 압류입니다. 모두 말소기준권리 이후입니다.

② 임차인·점유 현황 — 302호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 및 등기자료에서 확인되는 전입·임차 관련 기록은 총 25건입니다. 이 가운데 302호의 임차권자로 특정되는 사람은 안현정 씨입니다. 김정희 씨는 101호로 기재되어 있으며, 나머지 다수는 대상 호실이 특정되지 않습니다.

확인된 전입일은 모두 2013년 1월 7일 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 호실이 특정되지 않은 사람들을 302호의 현재 점유자로 단정해서는 안 됩니다.

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인 기록은 확인되지 않습니다. 위 기록은 현황조사 및 등기자료에 나타난 사람별로 구분한 것이며, 실제 점유 호실과 현재 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다.

③ 가격 검토 — 8,130만원이 시세보다 싼지는 판단 보류

현재 최저매각가는 81,300,000원이고 감정가와 동일한 신건입니다. 그러나 이 사건은 동일 면적의 비교 가능한 실거래가격을 확인하기 어려운 상황입니다. 힐링하우스의 비교 면적과 대상 호실의 면적 대응이 일치하지 않아, 다른 면적의 거래를 그대로 가져와 시세를 추정하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)

현재 회차의 예상 매각대금 81,300,000원에서 집행비용 1,863,400원을 제외하면 근저당권자에게 배당되는 금액은 79,436,600원입니다. 그 이후 순위인 주택도시보증공사 가압류에는 배당금이 돌아가지 않는 계산입니다.

배당 시뮬레이션은 집행비용, 을구 1번 근저당권, 주택도시보증공사 가압류를 기준으로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 특히 안현정 씨의 임차보증금 70,000,000원은 위 배당 항목에 별도 금액으로 반영되어 있지 않습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 진안동 소재 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 지상으로 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 10미터의 병점로, 남서측으로 폭 약 5미터의 병점동로에 접하고 있습니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택입니다. 원룸형 도시형주택으로 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 이용 중입니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인되어 있습니다.
• 환금성. 동일 면적의 거래가격을 직접 대조하기 어려우므로 호실별 면적과 실제 임대·매매 수요를 확인해야 합니다. 건물 내 다수 전입기록이 있어 호실별 점유관계도 함께 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 302호 실제 점유자 확인. 안현정 씨의 임차권등기가 확인됩니다. 현장 방문을 통해 현재 점유 여부, 점유자, 퇴거 협의 상황을 확인해야 합니다.
• 임차보증금 7,000만원. 안현정 씨의 임대차계약서, 확정일자, 전입일, 배당요구 접수 및 실제 배당요구 내역을 원본으로 확인하세요. 매수인 인수 여부와 임차인의 보증금 회수 여부는 별개의 문제입니다.
• 호실 미상 전입자 구분. 김정희 씨는 101호로 확인되며, 다른 전입기록은 호실이 특정되지 않습니다. 이들을 302호의 임차인으로 간주하지 말고 호실별 전입·점유관계를 확인해야 합니다.
• 말소기준 근저당 확인. 2013.01.07. 수산업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액은 855,600,000원입니다. 수협은행으로의 채권자 변경, 실제 채권잔액과 공동담보 배분을 확인하세요.
• HUG 가압류와 세금 압류. 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원과 2026.04.14. 접수된 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으므로 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
• 배당표 검증. 예상 배당액 79,436,600원은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 피담보채무와 채권계산서, 임차인의 배당요구 및 당해세 등을 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 2016년 거래가 80,000,000원을 현재 시세로 간주하지 마세요. 302호의 실제 전용면적, 층, 상태와 동일 면적의 최근 거래를 비교한 후 응찰가를 정해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 실제 점유자의 퇴거와 인도 절차는 별도입니다. 관리비 체납 여부도 관리주체를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0원”은 다르다

수원지방법원 2024타경13639는 2013년 설정된 수협중앙회 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 HUG 가압류와 국 압류, 안현정 씨의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 권리 및 배당 추정 기준으로 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.

하지만 302호 안현정 씨의 임차보증금 70,000,000원은 선순위 근저당보다 후순위이며, 현재 배당 추정에는 별도 지급액이 반영되지 않았습니다. 또한 건물 내 여러 전입기록 중 상당수는 호실이 특정되지 않아 실제 302호의 점유관계를 추가로 확인해야 합니다.

선순위 근저당 채권최고액은 855,600,000원이고, 현재 회차에서 채권자 미배당액은 1,381,163,400원으로 추정됩니다. 이 미배당액 자체가 낙찰자에게 인수되는 것은 아니지만, 배당 부족과 임차인의 보증금 회수 문제를 보여주는 중요한 지표입니다.

무엇보다 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 81,300,000원이 저렴한 가격인지 판단할 수 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 임차인 배당·호실별 점유·실제 시세 검증을 끝내기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

최종 판단: 권리 소멸 구조는 양호, 배당·점유 확인은 필수, 가격 메리트는 검증 보류.