수원지방법원 2024타경13639. 화성시 병점동로에 있는 힐링하우스 2층 203호 다세대주택입니다. 감정가는 81,300,000원, 첫 매각기일 최저가도 동일합니다. 소유자는 김회만이며, 2016년 7월 15일 거래가액 80,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 건물은 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 제2종근린생활시설과 원룸형 다세대주택이 함께 이용되고 있습니다.

이 물건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2013년 설정된 고액 근저당권입니다. 채권최고액이 855,600,000원으로 현재 최저가를 크게 초과합니다. 그러나 채권액이 매각대금보다 많다는 사실만으로 미배당 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 실질적인 판단 기준은 말소기준권리의 선후관계와 임차인의 대항력, 그리고 매각물건명세서상 인수조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준

동일한 2013년 1월 7일에 설정된 을구 2번 근저당권 104,400,000원은 이미 등기부상 말소되었습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 근저당권과 중복해 인수채무를 계산해서는 안 됩니다.

2024년 12월 5일에는 화성시 압류와 주택도시보증공사의 605,000,000원 가압류가 등기되었습니다. 이어 2024년 12월 17일 수협은행의 임의경매개시결정, 2026년 4월 14일 국가의 압류가 등록되었습니다. 후순위 등기권리의 말소와 세금 등의 실제 배당 우선순위는 구별해야 하므로 세금 관련 원본 확인은 별도로 필요합니다.

② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 확인사항

203호에 직접 연결되는 임차권등기자는 이기현입니다. 반면 현황조사에는 다수의 전입자가 함께 기재되어 있습니다. 김정희의 점유 부분은 101호로 표시되어 있으므로 이를 203호의 임대차로 합산해서는 안 됩니다. 나머지 전입자 상당수는 호실과 보증금이 확인되지 않아, 이들이 모두 203호 임차인이라고 판단할 수도 없습니다.

203호 임차권등기자

이기현은 보증금 65,000,000원에 대한 주택임차권등기를 마쳤지만, 전입과 점유가 2013년 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 선순위 대항력에 기초한 보증금 인수형으로 판단되지 않습니다. 확정일자는 확인되지만 선순위 근저당권보다 후순위이고, 현재 매각대금 배당 추정에서는 선순위 채권도 전액 변제되지 않습니다.

현황조사 전입자 확인표

전입일은 모두 2013.01.07 말소기준권리 이후입니다. 호실 미확정자는 실제 203호 점유·임대차 관계를 확인해야 하며, 보증금이나 확정일자가 미상인 경우 대항력·우선변제 여부를 확정적으로 판단하지 않습니다.

호실 미확정자의 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 그것만으로 현재 203호의 실제 점유자와 권리관계를 확정할 수는 없습니다. 101호로 표시된 김정희의 보증금 30,000,000원은 203호의 인수보증금으로 합산하지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 신건 가격 메리트는 미확인

최저매각가는 감정가와 같은 81,300,000원입니다. 2016년 소유권이전 당시 거래가액은 80,000,000원이지만, 과거 거래가액을 현재 시장가격으로 그대로 적용할 수는 없습니다.

힐링하우스는 원룸형 다세대주택으로, 감정평가서상 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 건물입니다. 가격을 판단하려면 동일 용도·전용면적·층·점유상태의 최근 실거래를 비교해야 합니다. 현 단계에서는 확인된 비교거래가 없어 최저가 81,300,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)

집행비용 1,863,400원을 공제한 79,436,600원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당권 채권최고액과 주택도시보증공사 가압류 청구액을 기준으로 한 채권 미배당액은 1,381,163,400원입니다.

이 배당표는 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 신청채권자의 청구금액은 745,856,001원으로 별도로 표시되어 있으므로 실제 채권잔액, 채권승계 관계 및 배당순위는 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당액이 곧 매수인의 인수채무를 의미하지는 않습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

유찰되어 매각대금이 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 하지만 현재 권리관계 시뮬레이션에서는 매수인의 인수금액이 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 이는 선순위 근저당에 앞서는 임차보증금 인수액이 확인되지 않았기 때문입니다.

낙찰가 하락이 반드시 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 각 회차의 매각가격을 실제 거래 가능한 시세와 비교하고, 점유 확인·명도·수리 등 예상 비용까지 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측에는 폭 약 10m의 병점로, 남서측에는 폭 약 5m의 병점동로가 접합니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 화강석타일·치장벽돌 외벽과 복층유리 창호를 사용하며, 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비, 승강기, 화재경보설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 원룸형 도시형주택으로 이용되는 다세대주택과 제2종근린생활시설이 혼재된 건물입니다. 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 414.0㎡이고 공시지가 표시는 1,806,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)· 성장관리권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 힐링하우스는 원룸형 다세대주택으로, 개별 호실의 임대수익성과 실제 거래가격 확인이 중요합니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 현 단계에서 매각 용이성이나 시세 대비 저평가 여부를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 203호 실제 점유자 확인. 임차권등기자 이기현의 현재 거주 여부와 현황조사에 기재된 다른 전입자가 203호를 점유하는지 확인하세요.
• 호실별 임차인 구분. 김정희는 101호로 표시되어 있습니다. 다른 전입자의 호실이 불분명하므로 건물 전체 전입자를 203호 임차인으로 합산하지 마세요.
• 임차권등기·배당요구 원본 확인. 이기현의 보증금 65,000,000원, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 대항력·최우선변제 확인. 전입일이 말소기준보다 늦더라도 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 배당순위는 별도 검토가 필요합니다. 호실 미확정자의 보증금·점유관계도 확인하세요.
• 공동담보·근저당 확인. 을구 1번 근저당에는 공동담보목록 제2012-1664호가 표시됩니다. 현재 피담보채권 잔액과 공동담보 관계를 확인하세요.
• 압류 및 조세채권 확인. 화성시와 국가의 압류가 존재합니다. 당해세와 법정기일에 따른 배당 우선순위, 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 점검하세요.
• 배당표 정합성 검토. 신청채권자 청구금액 745,856,001원과 선순위 근저당권 배당 추정액의 관계를 확인하고 실제 채권신고 및 배당순위를 검토하세요.
• 시세 재확인. 힐링하우스의 동일 용도·동일 면적 최근 실거래와 주변 원룸형 다세대주택의 거래가격을 확인한 후 입찰가 상한을 결정하세요.
• 명도·관리비·수리비. 실제 거주자와 명도 가능 시점, 공용부분 관리비 체납 및 내부 수리 필요 여부를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·임대차 관계 자료를 반드시 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 추정, 그러나 점유와 가격은 보류”

수원지방법원 2024타경13639 힐링하우스 203호는 2013년 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 매각 시 소멸하는 구조입니다. 203호 임차권등기자 이기현의 보증금은 65,000,000원이며, 전입·점유와 확정일자가 선순위 근저당권보다 늦습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇지만 인수액 0원이라는 계산만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 현황조사에 나타난 전입자 중 상당수는 호실과 임대차 조건이 확인되지 않았습니다. 다른 호실의 임차인을 203호의 임차인으로 합산할 필요는 없지만, 실제 203호 점유자가 누구인지 확인되지 않은 상태에서 명도와 권리 위험이 모두 해소되었다고 보기도 어렵습니다.

신건 최저매각가는 81,300,000원이고, 시세 비교가 가능한 최근 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 현시점의 결론은 권리 인수는 0원 추정, 실제 점유자 및 임대차 확인 필수, 가격 메리트 판단 보류입니다. 점유관계와 현재 시세를 확인한 뒤에야 이 물건의 입찰 가치를 합리적으로 평가할 수 있습니다.