수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1에 위치한 힐링하우스 2층 206호, 전용면적 24.12㎡의 다세대주택입니다. 감정평가서상 이 건물은 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 원룸형 도시형생활주택과 제2종근린생활시설이 함께 있는 형태입니다. 현재 소유자는 김회만 씨이며, 2016년 5월 3일 매매를 원인으로 2016년 7월 15일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 92,000,000원입니다.

경매의 신청채권자는 수협은행(변경 전 수산업협동조합중앙회)이고 청구금액은 745,856,001원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 첫 번째 근저당권입니다. 후순위 권리들이 매각으로 정리되는 구조이므로 법률상 인수 부담은 낮게 산출됩니다. 다만 조사된 전입기록이 여러 건이고 대상 호실과의 연결이 명확하지 않으므로, 실제 명도 위험까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 출발점은 2013년 1월 7일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원이고 근저당권자는 수산업협동조합중앙회입니다. 이 권리가 말소기준권리로 작동합니다.

같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 채권최고액 104,400,000원입니다. 접수번호상 첫 번째 근저당권 뒤에 설정되어 있으며, 배당 추산에서도 후순위로 처리됩니다. 두 근저당권 모두 경매 매각으로 소멸하는 것으로 산출되어 있습니다. 2016년 7월 15일에는 채무자가 김회만으로 변경되었지만, 이는 기존 근저당권의 계약인수에 따른 변경으로 새로운 말소기준권리가 발생한 것은 아닙니다.

2024년 12월 5일 화성시 압류와 주택도시보증공사 가압류가 등기되었고, 2024년 12월 17일 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 2026년 4월 14일에는 국 명의의 압류 2건이 추가되었습니다. 모두 말소기준권리 이후의 권리이므로 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·전입 조사 — 25건의 기록, 본건 206호 확인이 관건

현황조사 등에서 확인된 전입·임차 관련 인적사항은 25명입니다. 이 가운데 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류된 인원은 없습니다. 다만 25명을 모두 본건 206호의 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 김정희 씨는 101호로 호실이 기재되어 있고, 나머지 24건은 호실이 특정되지 않았습니다.

말소기준권리 설정일은 2013년 1월 7일입니다. 조사된 전입일은 모두 이 날짜 이후이므로 기록상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 김정희 씨의 전입일도 2013년 9월 6일로 말소기준권리 이후입니다. 다만 실제 206호 점유자와 전입자의 일치 여부, 임대차계약의 존재, 보증금 및 점유 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

※ 대항력 배지는 각 전입일과 말소기준권리일을 대조한 기록상 판단입니다. 우선변제는 확정일자와 임대차관계가 확인되지 않아 확정할 수 없습니다. 승계 배지는 보증기관의 대위·승계 중복신고 여부를 표시합니다. 101호로 기재된 김정희 씨의 임대차 조건을 본건 206호의 보증금으로 합산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 1억 1,650만원이 저렴한지는 판단할 수 없다

본건의 감정가는 116,500,000원이며 최저매각가도 동일한 116,500,000원입니다. 현재 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 전용면적은 24.12㎡이고 물건은 힐링하우스의 다세대주택입니다.

그러나 동일 면적과 동일 유형으로 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 최근 거래금액과 최신 거래일을 기준으로 가격을 검증할 수 있는 근거가 없으므로, 감정가 116,500,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 다른 면적 또는 다른 유형의 거래가격을 그대로 대입하는 것도 적절하지 않습니다.

유찰 시 가격 변화

유찰에 따라 최저가가 낮아지는 구조는 확인되지만, 낮아진 가격이 곧 시세 대비 저가 매수라는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 93,200,000원 또는 74,560,000원 역시 실제 시장가격과 대조한 뒤 판단해야 합니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 위 실질취득 추산에 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,500,000원 가정)

현재 매각가 116,500,000원을 기준으로 집행비용 추정액 2,431,000원을 제외하면 114,069,000원이 남습니다. 이 금액은 첫 번째 근저당권자에게 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 첫 번째 근저당권의 채권최고액은 855,600,000원이므로 상당 부분이 미배당으로 남습니다. 두 번째 근저당권과 주택도시보증공사 가압류는 현재 배당 추산상 배당액이 없습니다.

배당 계산에 반영된 채권 총액은 1,565,000,000원, 채권자 총 배당액은 114,069,000원입니다. 따라서 채권 미배당 추산액은 1,450,931,000원입니다. 이 미배당 채무는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 배당 순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 진안중학교 북서측에 소재합니다. 주변은 아파트·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 지상으로 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 북동측으로 폭 약 10미터 병점로, 남서측으로 폭 약 5미터 병점동로에 접합니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조입니다. 외벽은 화강석타일 및 치장벽돌, 복도는 화강석타일 및 무늬코트 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 화재경보설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 토지면적 414.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 원룸형 도시형생활주택 성격의 소형 다세대주택입니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교자료가 없어 매각 가능 가격과 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다. 실제 임대수요와 공실 여부, 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 206호 실제 점유자 확인. 현황조사에 등장하는 전입기록 25건 중 24건은 호실이 특정되지 않았습니다. 김정희 씨는 101호로 기재되어 있습니다. 206호의 실제 점유자와 전입세대를 반드시 대조하세요.
• 임대차계약 및 보증금 확인. 보증금이 확인된 30,000,000원은 101호 김정희 씨의 기록입니다. 이를 206호의 인수보증금으로 계산해서는 안 됩니다. 본건 호실의 임대차계약서와 보증금 반환관계를 별도로 확인하세요.
• 배당요구 내역 확인. 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화의 배당요구 기록이 있습니다. 이들의 호실과 본건 206호와의 관계를 구분해야 합니다.
• 당해세 및 체납세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 당해세라면 배당 추산이 달라질 수 있습니다.
• 시세 검증. 전용 24.12㎡의 동일 유형 거래가격을 확인하기 전에는 116,500,000원이 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물의 실제 매매·임대 사례와 호실별 상태를 비교해야 합니다.
• 명도 비용. 권리상 인수액 0원과 실제 명도비용 0원은 다른 문제입니다. 점유자 확인, 인도 협의 및 필요시 인도명령 절차를 고려하세요.
• 관리비·공과금. 관리비 체납과 공용부분 미납금, 전기·수도·가스 관련 미납 여부를 확인하세요.
• 건물 관리상태. 원룸형 다세대주택이므로 공용부 관리, 누수, 결로, 설비 상태, 공실 및 임대수요를 현장에서 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 호실·점유·임대차 기재를 서로 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다르다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013년 1월 7일 수산업협동조합중앙회의 첫 번째 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 후순위 근저당·압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당 추산액이 1,450,931,000원에 이르더라도 그 금액이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다.

그러나 이 사건을 단순히 인수 0원의 안전한 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 조사된 전입·임차 관련 기록은 25명이며, 대부분 호실이 특정되지 않았습니다. 김정희 씨는 101호로 확인되어 본건 206호와 구별해야 합니다. 나머지 기록도 본건 점유자라고 단정할 수 없지만, 그렇다고 206호와 무관하다고 확정할 근거도 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 확인해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 116,500,000원으로 동일한 신건이지만, 동일 면적의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 서두르거나, 유찰 후 가격이 낮아진다는 이유만으로 입찰해서도 안 됩니다.

최종 판단은 권리상 인수 0원, 점유관계 확인 필요, 당해세 확인 필요, 시세 검증 보류입니다. 본건 206호의 실제 점유자와 임대차를 확인하고, 세금 배당순위 및 동일 면적의 시장가격을 검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 권리만 보면 단순하지만, 점유와 가격까지 확인해야 비로소 입찰할 수 있는 물건입니다.