수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1에 소재한 다세대주택 3층 301호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 81,300,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

권리의 출발점은 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 855,600,000원이며, 2016년 소유권이 김회만에게 이전된 후 채무자도 김회만으로 변경됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 605,000,000원 가압류와 세무서 압류 2건, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 현황조사상 다수의 전입자와 301호의 실제 점유관계입니다. 전입자 전원을 대상 호실의 임차인으로 간주해서도 안 되고, 반대로 임차인 문제가 없다고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2013년 1월 7일 수산업협동조합중앙회가 설정한 채권최고액 855,600,000원의 근저당권으로, 이 사건 권리분석의 기준이 됩니다.

2016년 7월 15일 소유권이전 당시 기존 근저당권의 채무자가 김회만으로 변경됐습니다. 을구 2번 근저당권은 채권최고액 104,400,000원으로 등기됐으나 현재 등기부상 이미 말소된 권리이므로, 현존하는 말소기준권리와 구분해야 합니다.

말소기준권리 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류와 세무서 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 세금 중 당해세 등 법정 우선권이 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

② 점유·임차 조사 — 25명의 전입자, 301호와 연결되는지 확인해야 한다

현황조사상 총 25명의 전입자가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2013.01.07. 이후입니다. 제공된 권리판정에 따르면 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

현황조사 및 문건접수에서 확인된 전입자 기준. 배당요구 접수가 확인되는 사람은 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화입니다. 배당요구 사실만으로 확정일자나 우선변제권이 성립하는 것은 아닙니다.

김정희는 보증금 30,000,000원과 월세 1,540,000원이 기재되어 있으나 101호로 표시되어 있어 301호와 구분해야 합니다. 나머지 전입자들은 보증금과 호실이 확인되지 않습니다. 따라서 301호의 실제 임차인 수, 임대차보증금 총액, 최우선변제 가능 금액은 현재 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 8,130만원이 저렴한지는 아직 알 수 없다

이 물건은 감정가 81,300,000원, 최저가 81,300,000원의 신건입니다. 그러나 다세대주택은 같은 건물 안에서도 면적·층·구조·임대차 상태에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 가격 판단에는 대상 호실과 동일하거나 유사한 조건의 거래를 비교해야 합니다.

동일 면적 실거래가 매칭되지 않았으므로 81,300,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 반대로 시세보다 비싸다고 단정할 근거도 없습니다. 현재 단계에서 가능한 판단은 가격 메리트 미확인입니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 추정한 배당 구조입니다. 채권자 총 청구액은 1,460,600,000원이며, 신건 매각대금으로는 선순위 근저당권자에게 일부 배당하는 수준입니다.

집행비용 차감 후 근저당권자에게 79,436,600원이 배당되는 것으로 추정합니다. 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자에게 교부되는 잔여금도 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 채권 미회수 규모가 크다

현재 신건 가격에서는 채권자 총 청구액 1,460,600,000원 중 79,436,600원이 배당되고 1,381,163,400원이 남는 구조입니다. 1회 유찰 시 미배당액은 1,397,130,720원, 2회 유찰 시에는 1,409,904,576원으로 늘어납니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 진안중학교 북서측에 소재합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 지상으로 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 10미터 정도의 병점로, 남서측으로 폭 5미터 정도의 병점동로와 접합니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택(원룸형 도시형주택)입니다. 근린생활시설 1개호와 다세대주택 25개호로 이용 중입니다.
• 설비. 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 감정평가상 부정형 평지의 주상용 건부지입니다. 토지면적은 414.0㎡입니다.
• 공시지가. 1,806,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 다세대주택으로 아파트와 동일한 환금성을 가정하기 어렵습니다. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 매각가격과 환금성에 대한 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 301호 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입자 25명 중 대상 301호와 연결되는 사람을 특정해야 합니다. 김정희는 101호로 표시되어 있으므로 혼동하지 마세요.
• 임대차계약서 대조. 301호의 실제 점유자, 보증금, 월세, 계약기간을 확인하고 전입세대 내역과 대조해야 합니다.
• 최우선변제 검토. 보증금과 확정일자가 미상인 전입자가 다수입니다. 소액임차인 해당 여부와 최우선변제 요건을 별도로 검토하세요.
• 배당요구 확인. 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화의 배당요구 접수 내역과 최종 배당요구 종기를 확인하세요.
• 등기부 재확인. 2013.01.07. 근저당권의 말소기준 여부와 수협은행의 채권관계, HUG 가압류 및 후순위 압류의 매각 소멸 여부를 원본으로 대조하세요.
• 당해세·체납 확인. 세무서 압류 2건이 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 법정 우선권이 있는 조세는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 건물 관리비와 공용부분 체납 여부를 확인하고 인수 가능 비용을 별도로 계산하세요.
• 가격 검증. 동일 면적·유사 구조의 거래사례를 확보하기 전에는 8,130만원을 저렴한 가격으로 판단하지 마세요.
• 건축물 확인. 다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 건물이므로 301호의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 점유 위험 0원”

수원지방법원 2024타경13639는 등기 권리만 보면 비교적 명확한 사건입니다. 2013년 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 HUG 가압류와 세무서 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 전입자 25명입니다. 이들이 모두 301호의 임차인은 아니며, 김정희는 101호로 특정되어 있습니다. 나머지 전입자들의 호실과 보증금, 실제 점유관계가 확인되지 않았기 때문에 301호의 임차인 및 최우선변제 위험을 완전히 정리했다고 볼 수 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가와 최저가는 81,300,000원이지만 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 시세 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 채권자 미배당액이 크다는 사실도 매수인에게 직접적인 가격 메리트를 만들어 주지는 않습니다.