수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 진안동 힐링하우스 4층 406호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가보다 훨씬 큰 근저당 채권최고액과 다수의 전입·임차 조사 내역입니다. 말소기준권리는 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로, 채권최고액은 855,600,000원입니다. 현재 최저매각가 116,500,000원보다 큰 금액이지만, 이 채권최고액 전부를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.

후순위 주택도시보증공사 가압류와 김도연의 임차권등기, 국세 관련 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 개별 점유자의 실제 거주 호실과 임대차관계는 별개의 확인 사항입니다. 특히 임차권등기상 406호 전체를 대상으로 하는 김도연의 보증금 90,000,000원과, 현황조사에 나타난 다른 전입자들을 명확히 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준

을구 2번 근저당권은 채권최고액 104,400,000원으로 설정되었으나, 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준 근저당과 중복하여 살아 있는 담보권으로 계산하지 않습니다. 또한 을구 1번 근저당권은 2016년 계약인수에 따라 채무자가 김하성에서 김회만으로 변경된 이력이 있습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 명단과 실제 406호 점유를 구분

현황조사 및 임차권등기 등에서 총 25명의 전입·임차 관련 명단이 확인됩니다. 그러나 이들 모두가 경매 대상인 406호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 김정희의 점유 부분은 101호로 표시되어 있으며, 김도연은 406호 전유부분 전부를 대상으로 임차권등기가 되어 있습니다. 나머지 전입자의 구체적인 호실과 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 2013.01.07 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 개별 임대차의 실제 점유·보증금·확정일자 및 해당 호실은 별도 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관의 보증금 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,500,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권에 배당되며, 후순위 주택도시보증공사 가압류에는 배당 가능한 금액이 남지 않는 시뮬레이션입니다.

근저당권 배당액은 채권최고액 기준의 단순 모형입니다. 실제 채권잔액, 조세채권의 법정기일과 배당순위, 임차인 최우선변제 및 배당요구에 따른 변동은 확정되지 않았습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 판단은 별개

시뮬레이션에서는 현재 신건과 유찰 후 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 산출됩니다. 다만 유찰되어 최저가가 내려가는 것과 시세보다 저렴해지는 것은 별개입니다. 대상 406호와 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않아 현재 116,500,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 북서측에 소재하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 폭 약 10미터의 병점로와 남서측 폭 약 5미터의 병점동로에 접합니다.
• 건물. 2012.12.26 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 원룸형 도시형주택 형태입니다. 건물은 제2종근린생활시설 1개호와 다세대주택 25개호로 이용됩니다.
• 외관·설비. 외벽은 화강석타일·치장벽돌, 복도는 화강석타일·무늬코트 등으로 마감되어 있습니다. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기, 화재경보설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대지, 토지면적은 414.0㎡입니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡이며 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택의 개별 호실은 면적·층·내부 상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 대상 호실과 직접 비교할 실거래가가 확인되지 않아 적정 매각가격과 환금성 수준은 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 406호 실제 점유 확인. 임차권등기자인 김도연이 현재 점유 중인지, 다른 사람이 거주하거나 사용 중인지 확인해야 합니다.
• 전입자와 호실 대조. 현황조사상 25명의 명단을 406호 임차인으로 일괄 취급하지 말고 호실별 관계를 구분해야 합니다. 특히 101호로 표시된 김정희는 경매 대상 호실과 구별해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 김도연의 임차보증금 90,000,000원, 전입·점유개시일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 근저당권 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에 공동담보목록 제2012-1664호가 표시되어 있습니다. 공동담보 범위와 실제 피담보채무를 확인해야 합니다.
• 국세 압류 및 배당순위. 2026.04.14 국세 관련 압류가 2건 등기되어 있습니다. 압류등기일만으로 조세채권의 배당순위를 확정할 수 없으므로 관련 조세채권의 법정기일과 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 현재 추정배당은 집행비용과 근저당·가압류를 중심으로 산정된 값입니다. 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액 및 조세채권 등을 반영한 최종 배당과 다를 수 있습니다.
• 실거래 시세 확인. 대상 호실과 같은 용도·면적대의 최근 거래사례를 확인하고 최저매각가 116,500,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인하고, 점유자 명도 및 내부 수리와 관련한 비용도 별도로 검토해야 합니다.
• 경매 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 최신 사건 진행상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원이어도 확인할 것은 많다”

이 물건은 2013년 근저당을 기준으로 권리의 선후관계가 분명한 사건입니다. 김도연의 임차권등기는 후순위이고, 주택도시보증공사 가압류와 국세 관련 압류도 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리 소멸과 실제 점유 해소는 다릅니다. 김도연의 406호 임차권등기 외에 다수의 전입자가 조사되었고, 상당수는 정확한 호실과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서 가장 중요한 실무 절차는 406호 점유관계 확인, 임차권등기 및 배당요구 검증, 조세채권 검토입니다.

또한 신건 최저가 116,500,000원에 대해 적절한 비교 실거래 자료가 확인되지 않았습니다. 가격 메리트가 입증되지 않은 상태에서 유찰 시나리오만 보고 저가 매수 기회라고 판단하는 것은 이릅니다.