수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 건물은 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 원룸형 도시형주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 이용되고 있습니다. 사건상 물건 용도는 다세대입니다.

권리의 출발점은 명확합니다. 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 855,600,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원, 임의경매개시결정, 국세 관련 압류 2건은 모두 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인 부분은 별도로 살펴야 합니다. 조사기록상 24명의 임차인이 확인되지만, 이들이 모두 401호에 거주한다고 볼 근거는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 기록이 다수이고, 특정 호실도 대부분 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 실제 명도·임대차 확인은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준이다

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2013년 1월 7일 수산업협동조합중앙회가 설정한 채권최고액 855,600,000원의 근저당권입니다. 이후 2016년 7월 15일 소유권이 김회만에게 이전되면서 채무자도 김회만으로 계약인수 처리되었습니다.

을구 2번 근저당권은 채권최고액 104,400,000원으로 같은 날 설정되었으나, 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 별도로 인수할 권리로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 조사기록상 24명, 401호 특정은 별도 확인

조사기록상 임차인은 총 24명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않아 조사기록상 실제 임차인 수는 24명입니다. 다만 이는 401호에 24명이 거주한다는 의미가 아닙니다. 호실이 명시된 기록은 김정희의 101호 65.8100㎡이며, 나머지는 점유호실이 특정되지 않았습니다.

말소기준권리일은 2013년 1월 7일입니다. 아래 전입일은 모두 그 이후이므로 제공된 권리분석상 선순위 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 전입일만으로 401호의 실제 점유자, 계약내용, 보증금 및 법정 최우선변제 여부까지 확정할 수는 없습니다.

* 대항력 없음은 2013.01.07 말소기준권리보다 늦은 전입일을 기준으로 한 선순위 대항력 판단입니다. 우선변제는 확정일자 및 보증금 요건을 확인해야 하므로 미상으로 표시했습니다. 배당요구일은 확인된 접수기록만 기재했습니다.

③ 시세 및 가격 판단 — 신건 가격의 메리트는 아직 입증되지 않았다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 81,300,000원으로, 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 동일면적 실거래 비교에 사용할 수 있는 거래사례와 최신 거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 대상면적 16.83㎡의 소형 주거용 물건은 일반 아파트 시세를 그대로 대입하기 어렵습니다. 같은 건물 또는 인근의 유사 면적·유사 용도 거래사례를 기준으로 비교해야 합니다. 층별 차이, 내부 상태, 임대차 현황도 실제 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)

신건 매각가 81,300,000원을 가정하면 집행비용 약 1,863,400원을 제외한 79,436,600원이 말소기준 근저당권에 배당됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권은 배당되지 않고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

여기서 신청채권자 청구금액 745,856,001원과 근저당권 채권최고액 855,600,000원은 구별해야 합니다. 위 배당 계산은 제공된 배당 시나리오의 근저당 채권액 855,600,000원을 기준으로 한 추정입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 감정평가상 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 지상으로 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 북동측으로 폭 약 10m의 병점로, 남서측으로 폭 약 5m의 병점동로와 접합니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 평가서상 원룸형 도시형주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 이용 중입니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 토지 상태. 평지의 사다리형 토지로 주상용 건부지이며, 소로각지에 해당합니다.
• 건물 상태. 평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 16.83㎡의 소형 주거용 물건으로 일반 아파트와 직접 비교하기 어렵습니다. 동일면적 거래사례를 통한 가격 검증이 선행되어야 합니다.
• 임대차. 조사기록상 임차인 24명 중 401호로 특정되는 점유자가 확인되지 않습니다. 명도 가능성과 보증금 부담을 판단하려면 호실별 현황 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 실제 점유자 확인. 현장 방문을 통해 4층 401호의 실제 거주자와 점유 상태를 확인하세요. 건물 전체의 임차인 기록을 401호 임차인으로 일괄 적용해서는 안 됩니다.
• 임대차계약 원본 확인. 전입자별 호실, 임대차계약일, 보증금, 차임, 계약기간, 확정일자를 확인해야 합니다. 특히 김정희의 기록은 101호이므로 401호와 구별해야 합니다.
• 최우선변제 검토. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 임차인에 대해 소액임차인 해당 여부 및 최우선변제 가능성을 확인하세요. 이는 매수인 인수 여부와 별개로 예상 배당액에 영향을 줍니다.
• 배당요구 기록 확인. 유정용, 안현정, 진희선, 최선주, 조강연, 장정화의 배당요구 접수일이 확인됩니다. 배당요구종기와 각 임차인의 권리신고 내용을 원본으로 대조하세요.
• 말소기준권리 원본 대조. 2013.01.07 근저당권의 실제 채권액과 채권최고액, 2016년 계약인수 내용, 수협은행으로의 채권자 변경관계를 확인하세요.
• 세금 및 집행비용 확인. 당해세와 집행비용은 실제 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 법원 기록을 통해 확인하세요.
• 시세 검증. 같은 건물 및 인근의 16.83㎡ 전후 유사 용도 거래사례를 확보한 뒤 감정가 81,300,000원과 비교하세요. 아파트 평균가격을 그대로 적용하지 마세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 임대차관계를 확인한 뒤 인도명령 가능성, 명도 협의 및 체납 관리비를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원”이 곧 “확인할 위험 0”은 아니다

수원지방법원 2024타경13639의 핵심 권리관계는 비교적 명확합니다. 2013년 1월 7일 설정된 수협 근저당권이 말소기준이며, 이후의 HUG 가압류와 세무서 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 무인수 안전 물건으로 평가하기에는 임차인 문제가 남습니다. 건물 조사기록상 24명의 임차인이 확인되지만 김정희는 101호로 기재되어 있고, 나머지 점유호실은 특정되지 않았습니다. 401호의 실제 점유자와 임대차계약을 확인하지 않으면 명도와 최우선변제 위험을 완전히 판단할 수 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 81,300,000원은 확인되지만 동일면적 실거래 근거가 없어 저렴한 가격인지 판단할 수 없습니다. 감정가가 낮아 보인다는 이유만으로 응찰할 물건은 아닙니다.

최종 판단은 권리상 인수 0원 추정, 임차인 확인 필수, 가격 메리트 미입증입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 401호의 실제 점유관계와 계약 내용을 확인하는 데 있습니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 입찰가를 확정하지 않는 것이 합리적입니다.