수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1에 소재한 힐링하우스 4층 405호 다세대주택입니다. 감정평가서상 건물은 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택으로, 원룸형 도시형생활주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 이용되고 있습니다.

등기상 현재 소유자는 김회만 씨입니다. 이 물건의 핵심 권리는 2013년 1월 7일 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 8억 5,560만원 근저당권입니다. 이후 2016년 소유권이 김회만 씨에게 이전되면서 채무자도 계약인수로 변경됐습니다.

2024년 주택도시보증공사의 6억 500만원 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정, 2026년 세무서 압류 2건은 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 것이 기본 구조입니다. 다만 권리의 소멸과 실제 점유자의 퇴거·명도는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸

이 사건은 말소기준권리인 2013년 1월 7일 근저당권이 가장 중요한 기준입니다. 해당 근저당권은 수산업협동조합중앙회 명의로 설정됐고, 채권최고액은 855,600,000원입니다.

2016년 7월 15일 소유권이 김회만 씨에게 이전될 당시 근저당권 채무자도 김회만 씨로 계약인수 처리됐습니다. 따라서 소유권이 이전됐다고 해서 선순위 근저당권이 사라진 것은 아닙니다. 현재 경매에서 해당 근저당권은 배당순위의 기준이 되며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2024년 12월 5일 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐으며 청구금액은 605,000,000원입니다. 2024년 12월 17일에는 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2026년 4월 14일 수원세무서장과 동수원세무서장의 압류가 각각 추가됐습니다.

이들 권리는 모두 기준 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 자료상 매수인이 승계하는 등기상 권리는 확인되지 않습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 25명 등재, 대상 405호 점유 확인 필수

현황조사 및 관련 문건에는 전입자 25명이 확인됩니다. 이 가운데 김정희 씨는 101호 65.8100㎡로 호실이 표시되어 있고, 나머지 24명은 개별 호실이 특정되지 않았습니다.

중요한 점은 조사된 전입일이 모두 말소기준권리인 2013년 1월 7일 이후라는 사실입니다. 따라서 현재 조사된 전입일과 권리관계를 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 많고, 호실도 상당수 확인되지 않으므로 대상 405호의 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.

※ 배당요구일이 표시된 전입자는 해당 문건 접수 내역을 기준으로 표시했습니다. 나머지는 배당요구가 확인되지 않은 상태입니다. 모든 전입자의 확정일자는 확인되지 않으며, 보증금도 김정희 씨 외에는 확인되지 않습니다. 승계·대위 중복신고로 분류된 사람은 없습니다.

③ 가격 분석 — 신건 6,870만원, 시세 비교 없이 저렴하다고 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 68,700,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

다만 가격을 평가할 때는 단지 이름만 같다는 이유로 다른 면적의 거래를 비교해서는 안 됩니다. 이 사건은 힐링하우스의 대상면적과 일치하는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 거래 평균이나 최신 거래가를 근거로 시세를 산정할 수 없습니다.

따라서 감정가 6,870만원을 기준으로 싸다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 원룸형 도시형생활주택은 면적과 구조, 임대수익, 관리상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 실제 대상 호수의 면적과 거래사례를 먼저 확인해야 합니다.

회차별 최저매각가와 채권 미배당액은 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 대상 호수의 실거래 가치가 확인되지 않으면 실제 투자 메리트까지 확보됐다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,700,000원 가정)

신건 매각가 68,700,000원에서 집행비용 추정액 1,636,600원을 제외하면 근저당권자에게 돌아가는 금액은 67,063,400원입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 배당되지 않으며, 채권자 전체 미배당액은 1,393,536,600원입니다. 산출표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 화성시 진안동 소재로, 진안중학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 지상으로 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 10미터 정도의 병점로, 남서측으로 폭 5미터 정도의 병점동로에 접합니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 원룸형 도시형생활주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 이용 중입니다.
• 설비. 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지입니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 원룸형 도시형생활주택이라는 용도 특성상 일반 아파트와 동일한 가격 기준을 적용하기 어렵습니다. 대상 호수의 전용면적과 임대현황, 실제 거래사례를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 405호 실제 점유자 확인. 전입자 25명이 등재되어 있으나 김정희 씨는 101호로 표시되어 있습니다. 나머지 전입자의 실제 호실과 405호 점유 여부를 현황조사서 및 현장조사로 대조해야 합니다.
• 보증금과 임대차계약 확인. 다수 전입자의 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 관리인·소유자·점유자와의 확인을 통해 대상 호수의 임대차관계와 보증금 반환 문제를 점검해야 합니다.
• 배당요구자 확인. 유정용·안현정·진희선·최선주·조강연·장정화의 배당요구 접수 내역이 확인됩니다. 각자의 호실, 보증금, 임대차계약 및 배당순위를 원본 문건과 대조해야 합니다.
• 명도 계획. 대항력 없는 점유자라도 실제 거주 중이라면 인도명령 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 매수인 인수액 0원과 명도 비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 시세 검증. 대상면적 일치 실거래가 확인 전에는 감정가 68,700,000원을 저렴한 가격으로 평가하지 마세요. 같은 건물의 동일 면적·층·상태 거래사례를 우선 확인해야 합니다.
• 세금 및 당해세. 수원세무서장과 동수원세무서장의 압류가 확인됩니다. 체납액과 당해세의 배당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비와 건물 운영. 공용부분 관리비 체납 여부, 건물 관리주체, 공용설비 유지상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다르다

수원지방법원 2024타경13639는 등기상 권리관계만 보면 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 68,700,000원을 가정한 배당 산출에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심 변수는 전입자입니다. 현황조사상 25명의 전입자가 확인되고, 대부분 보증금과 호실이 특정되지 않았습니다. 특히 확인된 김정희 씨의 임대차는 101호로 표시되어 있어 대상 405호의 임대차로 볼 수 없습니다. 결국 대상 호수의 실제 점유자가 누구인지, 임대차가 존재하는지, 보증금과 명도 문제가 어떻게 정리되는지가 입찰 판단의 핵심입니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 신건 최저가 6,870만원이라는 숫자만으로 저렴하다고 판단할 수 없으며, 대상면적에 맞는 실거래 비교자료가 확보되지 않은 상태입니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 실제 거래가치와 비교하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

권리상 인수액은 0원, 점유 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 물건은 등기부상 말소 여부만 확인하고 입찰하기보다 대상 405호의 실제 임대차와 명도 가능성을 먼저 확인해야 하는 다세대 경매물건입니다.