수원지방법원 2024타경13639. 경기도 화성시 병점동로 151-1, 힐링하우스 4층 403호에 대한 다세대 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 81,300,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 수협은행이며 청구액은 745,856,001원입니다.

이 물건의 권리 구조는 2013년 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 핵심입니다. 이후 2016년 소유권이 김회만에게 이전되었고, 2024년 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정, 2025년 이동기의 임차권등기, 2026년 세무서 압류가 이어졌습니다.

기준권리 이후의 권리들은 등기상 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 인수금은 0원으로 분석됩니다. 그러나 임차인별 보증금과 점유 호실이 완전히 특정되지 않았고, 배당 시뮬레이션에도 확인이 필요한 수치 차이가 있습니다. 따라서 권리상 인수 위험과 실제 명도·배당 위험을 구분해서 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2013년 1월 7일 수산업협동조합중앙회 명의로 설정됐으며 채권최고액은 855,600,000원입니다. 이후 2016년 7월 15일 계약인수에 따라 채무자가 김하성에서 김회만으로 변경됐습니다.

2024년 12월 5일 설정된 주택도시보증공사의 가압류는 청구금액 605,000,000원입니다. 같은 해 12월 17일 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 기준 근저당 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

2025년 8월 6일 이동기의 주택임차권등기가 을구 3번으로 설정됐습니다. 임차보증금은 60,000,000원이며, 전입일은 2021년 8월 25일, 확정일자는 2021년 8월 4일입니다. 모두 2013년 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2026년 4월 14일에는 수원세무서장과 동수원세무서장의 압류가 각각 등기됐습니다. 등기순위상 후순위 압류로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되지만, 실제 배당에서는 당해세 및 법정기일에 따른 우선순위가 별도로 문제될 수 있으므로 원본 서류 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유 조사 — 25명 기록, 403호 특정 여부 확인 필요

조사상 확인된 전입·임차인 기록은 총 25명입니다. 이 가운데 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 보증금이 특정된 기록은 김정희 30,000,000원과 이동기 60,000,000원이며, 나머지 23명은 보증금이 미상입니다.

중요한 점은 25명의 기록이 모두 본건 403호 점유자라는 뜻은 아니라는 것입니다. 김정희는 101호로 별도 기재되어 있고, 이동기는 403호 전유부분 전체에 대한 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 다수는 호실이 특정되지 않았으므로 403호 점유자로 단정해서는 안 됩니다.

배당요구가 확인된 사람은 7명입니다. 유정용(2025.01.22), 안현정(2024.12.31), 진희선(2025.01.17), 최선주(2025.01.14), 조강연(2025.01.21), 장정화(2025.01.20), 이동기(2025.01.15)입니다. 이들의 배당요구 사실만으로 배당액이나 우선순위가 확정되는 것은 아닙니다.

이동기의 경우 확정일자와 임차권등기가 존재하지만 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력에 따른 보증금 인수는 발생하지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 후순위 임차권이 실제로 얼마를 배당받는지는 선순위 채권과 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 비교 가능한 실거래가 확인 불가

본건은 힐링하우스에 소재한 다세대 물건입니다. 그러나 비교 가능한 동일 면적의 실거래 매칭이 되지 않았고, 최근 낙찰가와 낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 81,300,000원을 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.

단지정보상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시되어 있지만 최근 낙찰가·낙찰일·낙찰률이 확인되지 않으므로 이를 근거로 시장에서 인기가 높거나 가격 경쟁력이 있다고 판단할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,300,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권 총액은 1,460,600,000원이며, 채권자에게 배당되는 금액은 79,436,600원입니다. 채권 총 미배당액은 1,381,163,400원으로 계산됩니다.

매각대금 81,300,000원에서 집행비용 1,863,400원을 제외하면 79,436,600원이 남습니다. 시뮬레이션에서는 이 금액이 선순위 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 배당되지 않습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대

유찰이 진행되면 매각대금이 낮아지고 선순위 채권자에게 돌아가는 배당액도 줄어듭니다. 그 결과 채권 총 미배당액은 현재 1,381,163,400원에서 2회 유찰 시 1,409,904,576원으로 증가합니다.

여기서 주의할 점은 채권자의 미배당액 증가와 매수인의 인수액은 별개라는 것입니다. 후순위 권리들이 매각으로 소멸한다는 전제에서는 매각가격이 낮아져도 미배당 채권이 매수인에게 자동으로 넘어가는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·건물 현황 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 진안중학교 북서측에 소재합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 지상으로 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 건물. 2012년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 공동주택(원룸형 도시형주택)입니다. 감정평가서에는 다세대주택 25개호와 제2종근린생활시설 1개호로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
• 세대수 확인. 단지정보에는 24세대로 표시되어 있어 감정평가서의 다세대주택 25개호와 차이가 있습니다. 집합건축물대장과 실제 호수 구성을 확인할 필요가 있습니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 화재경보설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 10m의 병점로, 남서측으로 폭 약 5m의 병점동로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 대지 414.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 주상용으로 이용 중입니다. 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 임대관례 및 기타 사항은 미상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 403호 실제 점유자 확인. 이동기의 임차권등기는 403호 전유부분 전체로 특정됩니다. 나머지 전입기록은 호실이 미상인 경우가 많으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 조사기록 25명 중 23명은 보증금이 미상입니다. 전입세대열람, 임대차계약서, 현황조사서 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 101호와 403호 구분. 김정희는 101호로 기재되어 있습니다. 해당 보증금 30,000,000원을 본건 403호의 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 이동기 임차권등기. 보증금 60,000,000원, 전입일 2021.08.25, 확정일자 2021.08.04, 임차권등기 2025.08.06을 확인하고 말소 및 배당 진행을 원본 서류로 점검해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 7명의 접수일과 임차인별 배당순위를 매각물건명세서 및 배당요구서에서 재확인해야 합니다.
• 근저당 채권잔액. 채권최고액 855,600,000원과 신청채권액 745,856,001원의 차이를 확인하고 수협은행의 실제 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 배당표 검증. 신청채권자 배당 0원과 근저당 배당 79,436,600원이 함께 표시된 부분은 계산 기준과 권리자 관계를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 세무서 압류가 2건 존재합니다. 당해세와 법정기일을 확인하고, 관리비 체납 및 공용부분 미납금도 관리주체에 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 면적 실거래 매칭이 되지 않았습니다. 인근 동일 유형의 거래사례와 실제 임대·매매 수요를 별도로 조사한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람 및 배당요구 내역을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0원”은 다르다

수원지방법원 2024타경13639는 2013년 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 임차권등기·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션을 기준으로 하면 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건은 일반적인 임차인 없는 다세대 경매와 다릅니다. 조사상 전입·임차인 기록이 25명이고 그중 23명의 보증금이 미상입니다. 이동기의 403호 임차권등기는 확인되지만 다른 기록은 호실이 특정되지 않은 경우가 많습니다. 따라서 명도와 실제 점유관계는 반드시 별도로 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 동일 면적 실거래 비교가 불가능하므로 감정가 81,300,000원이 저렴한지 판단할 수 없습니다. 게다가 배당 시뮬레이션에는 신청채권자 배당액과 근저당 배당액 사이에 확인이 필요한 차이가 있습니다.

권리상 인수금은 0원, 그러나 점유·배당·가격은 확인이 필요합니다. 신건이라는 이유로 서두르기보다 403호의 실제 점유자, 임차권등기, 보증금 미상 기록, 배당자료의 정합성 및 주변 거래가격을 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.